Kiraya Verenin Borçları 2026 – Ayıp ve Onarım Rehberi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6104, K. 2026/3068, T. 13.5.2026

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. Somut olayda; 08.10.2008 tarihinde yapılan ihale sonucunda, davalının teklifi kabul edilerek yıllık 38.000,00 TL bedelle Bulancak- Giresun hattının kiraya verilmesine karar verildiği ve taraflar arasında 30.10.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiracı tarafından her ne kadar güzergah belgesi olmadığından ihale şartnamesine uygun şekilde hattın kullanılamadığı savunulmuş ise de; sözleşmeden dönülmemiş, sözleşme feshedilmemiş, yahut kira bedelinden indirim talep edilmemiştir. Davacı Belediyeye ait araçlarla hattın kullanımına devam edildiği davalı kiracının kabulünde olup, Belediye araçlarının çok eski olduğu savunulmuş ise de kira sözleşmesi ayakta tutulmuştur. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinin ayakta olduğu gözetilerek, sona erdiği tarihe kadar sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirme yapılarak davacının alacağı olup olmadığının belirlenmesi ve ulaşılarak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. Davacı vekili; … arası yolcu taşıma hattı için 08.10.2008 tarihinde yapılan ihale sonucunda yıllık 38.000,00 TL bedel karşılığında … arası yolcu taşıma dolmuş hattının davalı …’e kiraya verildiğini, diğer davalı …’in ise müşterek ve müteselsil kefil olduğunu, 30.10.2008 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi uyarınca kullanılan dolmuş hattının 24.01.2011 tarihinde teslim edildiğini fakat davalıların kira bedelini ödemediklerini ileri sürerek; 08.10.2008- 24.01.2011 arası dönemde tahakkuk eden 63.340,00 TL asıl kira alacağı ile 55.808,74 TL gecikme zammının yıllık %16,80 gecikme zammı ile birlikte davalılardan tahsilini istemiştir. II. CEVAP Davalılar vekili; taşımacılık için iki adet otobüs satın alınmış ise de 03.12.2008 tarihli trafik kontrolünde yetki belgesi almadan taşıma faaliyetinde bulunulduğundan 5.000,00 TL ceza düzenlendiğini, davacının ihale ettiği dolmuş hattı güzergahının bulunmadığını öğrendiklerini, yetki belgesi alınamadığını, idari başvurulardan da sonuç alamadıklarını, güzergahta hiç çalışamadıklarından ihale üzerine ödedikleri 19.000,00 TL’nin iadesini istediklerini, kısa bir süre belediye adına kayıtlı 19 98… model eski otobüslerle taşımacılık yapmaya çalıştıklarını, bu araçların arızalanarak aylarca sanayide kaldığını ve hiç çalıştırılamadığını, çok eski oldukları için vatandaşların da binmediğini, taraflar arasında kira sözleşmesi ve ihale kalmadığını, davacının sözleşmenin gereğini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 08.10.2008- 08.10.2011 arası döneme ilişkin 3 yıllık kira sözleşmesi düzenlendiği, davalı …’in sözleşmeyi kefil olarak imzaladığı, davalı … tarafından şartnameye uyularak iki adet araç satın alındığı, 03.12.2008 tarihinde trafik görevlilerince yapılan incelemede davalının kullandığı araçta taşıma işine ilişkin yetki belgesinin bulunmadığının tespit edilerek idari yaptırım kararı düzenlendiği, bu karar üzerine davalının … ve … İl Trafik Komisyonu Başkanlıklarına ayrı ayrı yaptığı başvurularının reddedildiği, yetki belgesi ve gerekli onayları alınmaksızın yapılan ihale üzerine düzenlenen kira sözleşmesinin ifa kabiliyetinin bulunmadığı, konusunun imkansız olduğu, hükümsüz olan sözleşmeye binaen davacının edimlerin ifasını talep etmesinin mümkün olmadığı, sonrasında taraflar arasında başkaca bir hukuki ilişkinin kurulduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının 4925 Sayılı Karayolları Taşıma Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca Giresun-Bulancak güzergahı arasında otobüs hattı işletimine ilişkin olarak ihale açma ve bu ihale doğrultusunda davalılarla kira sözleşmesi yapma hususunda yetkisinin bulunmadığı, bu durum kamu düzenine ilişkin olduğundan kanuna aykırı şekilde gerçekleştirilen ihaleye bağlı olarak akdedilen sözleşmenin kesin hükümsüz sayılacağı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; güzergah belgesini almanın davacı yükümlülüğünde olduğu kabul edilmesine rağmen, satın aldıkları ve resmi plaka taşımayan araçlarla cezaya maruz kalan ve basiretli tacir gibi davranmayan, güzergah iznini alamadıkları zaman sözleşmeyi haklı nedenle feshetmeleri gerekirken feshetmeyen veya indirim istemeyen davalıların sözleşmeyi yürütmeye çalıştıklarını dikkate almadığını, davalının dolmuş hattının 24.01.2011 tarihinde belediyeye teslim ettiğini belirttiğini ve bu tarihte sözleşmenin feshedildiğinin davalıya bildirildiğini, aradaki süre için kira bedeli ödenmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak uyuşmazlığında kiraya verenin yükümlülüklerini değerlendirmiştir. Karara göre kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmek, kira süresince bu halde bulundurmak ve kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 301, 302). Kira alacağı hesaplanırken, kiraya verenin bu yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve kiracının kullanımdan tam olarak yararlanıp yararlanamadığı gözetilmelidir. Somut olayda taraflar arasındaki alacak-borç ilişkisi, sözleşme hükümleri ve kiraya verenin edimini ifa edip etmediği yeterince değerlendirilmeden hüküm kurulması nedeniyle kararın bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/5753, K. 2026/3063, T. 13.5.2026

Dava, asıl davada kira sözleşmesinden kaynaklı tazminat, birleşen davada ise kira alacağı istemlerine ilişkindir. Davalının yargılama sırasında vefat ettiği dikkate alınmaksızın yargılamaya devam edilerek hakkında hüküm kurulduğu anlaşılmıştır. Mahkemece; davalının mirasçıları davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanarak yargılamaya devam edilip hüküm kurulması gerekirken, bu husus gözetilmeden karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi kapsamında kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu gibi 308. maddesine göre de; kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Taraflar arasında üç ayrı kiralanan bakımından birer yıl süreli kira sözleşmelerinin imzalandığı sırada, hakkında riskli yapı tespiti bulunmayan kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine bağlı olarak kira sözleşmesinin tahliye ile sona ermesi kapsamında davalı kiraya verenler kiracının uğradığı kâr kaybından sorumludur. Hal böyle olunca, Mahkemece konusunda uzman bilirkişi marifetiyle benzer nitelikteki bir işyerinin kiralanması için gerekli makul süre belirlenerek makul sürede kiracının uğrayacağı kar kaybı zararının hesaplanması, bu kapamda kiralananla benzer şekilde faaliyete devam eden emsal iş yerlerinin elde edebileceği kâr gözetilerek zararın belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kiraya verenlerin kusuru olmadığından bahisle talebin reddi doğru değildir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın ayıplı (sözleşmeye veya amaca uygun olmayan) biçimde teslim edilmesi nedeniyle kiracının tazminat isteyip isteyemeyeceğini değerlendirmiştir. Karara göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli ve ayıpsız halde teslim etmekle yükümlüdür (TBK m. 301); teslim anında veya kira süresi içinde ortaya çıkan ve kiraya verenden kaynaklanan ayıplar nedeniyle kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim veya koşulları varsa zararının tazminini isteyebilir (TBK m. 304-307). Somut olayda kiralananın ayıplı olup olmadığı, ayıbın kiraya verenden kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve kiracının zararı bilirkişi incelemesiyle belirlenmeden talebin reddi doğru değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/5792, K. 2026/2869, T. 7.5.2026

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce haksız feshi nedeniyle davacı kiracının yoksun kaldığı kârın davalıdan tahsili istemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince; davacının aynı mahiyetteki kiralananı ( aylık 2000 yolcu ) yeniden kiralayabileceği makul sürenin tespiti bakımından, aralarında mali müşavir bilirkişinin de bulunduğu konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınması; belirlenen bu süre kadar mahrum kalınan kâr kaybı zararının hesaplanmasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede işletilen benzer ticari dolmuş taksinin muhtemel kârının esnaf odaları gibi ilgili yerlerden elde edilebilecek verilerlede birlikte değerlendirilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan 26.04.2016 başlangıç tarihli ticari dolmuş taksi kiralama sözleşmesi uyarınca, müvekkilinin … plakalı aracı iki yıl boyunca kendi namına işleteceğinin, bunun karşılığında da davalıya aylık 2.000 yolcunun bilet bedeli karşılığının ödeyeceğinin kararlaştırıldığını ancak 13.07.2016 tarihinde davalının araca haksız bir şekilde el koyması nedeniyle sözleşmeden doğan hakkından mahrum kaldığını ve yüksek miktarda zarara uğradığının, Balıkesir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2016/19 D. İş sayılı dosyasında tespit edildiğini ileri sürerek davalının, ticari taksiye fiili olarak el koyduğu 13.07.2016 tarihinden sözleşmenin biteceği tarih olan 26.04.2018 tarihine kadar uğradığı zararın tespiti ile şimdilik 1.000,00 TL yoksun kalınan kazanç kaybının sözleşme tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 28.05.2024 tarihli dilekçesiyle dava değerini 396.000,00 TL’ye artırmıştır. II. CEVAP Davalı vekili; davacının 26.04.2013 tarihinde akdedilen sözleşme uyarınca kira bedellerini ödemediğini, yenilenen 26.04.2016 tarihli sözleşmenin ise eski borçların ve doğacak yeni kira bedellerinin zamanında ödeneceği sözüne itimat edilip imzalandığını, ancak davacı kira borçlarını ödemediğinden sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyaya kazandırılan bilirkişi raporları, kira sözleşmesi, diğer bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde, davalı tarafından yapılan fesih işleminin usulsüz olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 6.667,90 TL’nin 13.07.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; fesih geçersiz olup bilirkişi tarafından altı aylık dönem karşılığı olduğu anlaşılan 6.667,90 TL yönünden talebin kabulüne dair verilen kararın dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur. Davacı kiracının isteyebileceği kâr kaybının hesabında ise, davacının itirazları ve usuli kazanılmış hakkı da gözetilerek 6098 Sayılı Kanun’un 123. ve 124. maddeleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen aynı Kanunun 408. maddesinde gösterilen kesinti yönteminin de uygulanması gereklidir. Bu yönteme göre, kâr kaybı sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı tasarruf ettiği haklar, yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yöntemde uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması gereken zorunlu giderlerdendir. O halde İlk Derece Mahkemesince yapılacak iş; davacının aynı mahiyetteki kiralananı ( aylık 2000 yolcu ) yeniden kiralayabileceği makul sürenin tespiti ve yukarıda belirtilen hususların da aydınlatılabilmesi bakımından, aralarında mali müşavir bilirkişinin de bulunduğu konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınması; belirlenen bu süre kadar mahrum kalınan kâr kaybı zararının hesaplanmasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede işletilen benzer ticari dolmuş taksinin muhtemel kârının esnaf odaları gibi ilgili yerlerden elde edilebilecek verilerlede birlikte değerlendirilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesini süresinden önce ve haksız biçimde fesheden kiraya verenin sorumluluğunu değerlendirmiştir. Karara göre, belirli süreli kira sözleşmesini kiraya veren tek taraflı ve haksız olarak sona erdirirse, kiracının bu yüzden uğradığı zararlardan (taşınma masrafları, yeni yer bulma giderleri, kar mahrumiyeti gibi) sorumlu olur. Kiracı, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle olumlu veya olumsuz zararının tazminini isteyebilir. Somut olayda kiraya verenin feshinin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığı ile kiracının zararı somut biçimde araştırılmadan, eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1301, K. 2025/5209, T. 4.11.2025

Dava, kira sözleşmesinin konusu olan kiralanan otelin sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun olarak hiç teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi ve uğranılan kâr kaybının tazmini istemine ilişkindir. Uyulan bozma ilamında; kiracının aynı şartlarla sözleşme konusuna benzer kiralananı kiralaması için gereken makul süre tespit edilerek bu süre içindeki kiracı kârının tespitiyle mahrum kalınan kârın tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kazanç kaybı ( kâr kaybı ) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında uygulanacak yöntemde kâr kaybı; sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden, yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamının indirilerek bulunacağı, bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paralarının da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınması gerekeceği açıklanmış, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; dava konusu işletmenin zorunlu harcama kalemleri arasında yer alıp, işletmenin elde edeceği tespit edilen gelirinden mahsup edilmesi gereken işletim giderlerinin, hesaplamada dikkate alınmadığı, ancak sektörel kârlılık oranı esas alınmak suretiyle hasılattan oranlama yapılabileceğinin belirtilmiş olduğu anlaşılmakta olup, Mahkemece bu husus gerekçelendirilmemiştir. Hal böyle olunca Mahkemece; uyulan bozma ilamında açıklandığı şekilde, benzer işletmelerin aynı dönemlerdeki muhtemel cirosu, kâr oranı ve tespit edilecek işletme giderlerinin ciroya oranı değerlendirilerek, muhtemel net kârın belirlenmesi konusunda yeniden denetime elverişli rapor alınması ve ortaya çıkan sonuca göre karar verilmesi gerekirken; eksik incelemeyle hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan otelin sözleşmede kararlaştırılan nitelikte (belirlenen yıldız sayısı, kapasite veya donanımda) teslim edilmemesinin ayıp oluşturup oluşturmadığını değerlendirmiştir. Karara göre kiralananın, sözleşmede taahhüt edilen niteliklere sahip olmaması TBK m. 304 anlamında ayıp oluşturur; kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan vasıflarda teslim etmekle yükümlüdür. Bu ayıp nedeniyle kiracı; ayıbın giderilmesini, orantılı kira indirimini veya zararının tazminini isteyebilir. Somut olayda kiralananın sözleşmede kararlaştırılan niteliği taşıyıp taşımadığı ve buna bağlı zarar, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmeden eksik incelemeyle hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1231, K. 2025/4107, T. 17.9.2025

Dava, kiralananın hukuki ayıplı olması nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi ve tazminat istemine ilişkindir. Davalı kiraya verenin kira konusu taşınmazı davalı kiracının kullanımına hazır olacak şekilde teslim etmediğinin belirlendiği ve bu hususun Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği; davacı açtığı bu dava ile sözleşmeye güvenerek yaptığı menfi zararlara ilişkin olarak peşin ödediği kira bedeli, teminat mektupları komisyon bedelleri ve diğer masrafları yanı sıra kâr kaybına ilişkin müspet zararının da tahsilini istediği anlaşılmaktadır. Kural olarak aynı hukuki ilişki çerçevesinde hem menfi hem de müspet zararın tazminini istemek mümkün değildir. Mahkemece, kiralananın sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediği kabul edilerek, menfi zararlar hüküm altına alındığına göre, sözleşme süresi gözetilerek hükmedilen kâr kaybına ilişkin müsbet zararın reddine karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeden karar verilmesi doğru görülmemiştir. Dava, niteliği itibariyle nispi harca tabi olup davada hüküm altına alınan yabancı paranın dava tarihindeki TL karşılığı ve hükmedilen diğer alacak miktarı toplamı üzerinden karar ilam harcının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, hükmedilen bedele göre karar ilam harcının fazla miktarda hesaplanması da doğru değildir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın hukuki ayıplı olması (gerekli izin, ruhsat veya kullanma belgesinin bulunmaması) nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesinin istenip istenemeyeceğini değerlendirmiştir. Karara göre, kiralananın sözleşmede öngörülen amaçla (örneğin işyeri olarak) kullanılabilmesi için gerekli resmi izin ve ruhsatların bulunmaması hukuki ayıp oluşturur ve bu ayıp kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracı, hukuki ayıp nedeniyle kiralananı kullanamadığı dönem için ödediği kira bedelinin iadesini ve zararının tazminini isteyebilir. Somut olayda hukuki ayıbın varlığı ve kiracının kullanamadığı süre belirlenmeli; iade edilecek bedelin fazla miktarda hesaplanması da doğru değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3753, K. 2025/2952, T. 21.5.2025

Uyuşmazlık, kiralananın hukuki ayıplı olduğu iddiasına dayalı olarak kira sözleşmesinin, feshinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde; kiracı kira bedelini ödemekle, kiraya veren ise kiralananı kira süresince sözleşmedeki kullanım amacına uygun olarak kiracının kullanımına hazır bulundurmakla yükümlüdür. Olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki kira sözleşmelerine konu kiralananlar bakımından kira sözleşmelerinin kurulmasından önce enerji üretim faaliyetinde bulunacak olan davacının 6102 Sayılı Kanun’un 18. maddesinin gerektirdiği özeni göstermediği, faaliyet alanı yönünden yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, kira sözleşmesinde kiraya verenin kiracının faaliyetine ilişkin resmi izin ve belgeler bakımından sorumluluk aldığına dair hüküm bulunmadığı, kira sözleşmelerinde kiralananların arsa niteliğinde bulunduğunun ve güneş enerjisi iletim ve üretim tesis alanı olarak kullanılacağının belirtilmesi doğrultusunda kiralananın kullanım amacına uygun durumda olduğu, kiralananın niteliklerinden kaynaklı bir ayıp bulunmadığı, tacir olan kiracının enerji üretim alanında faaliyet gösteren dava dışı şirketin lisans başvurusu sebebiyle gerekli resmi izinleri alamayacak olmasının kendi işletme riski kapsamında olduğu sözleşmenin bu sebeple feshinde kiraya verenin sorumluluğu bulunmadığının anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın hukuki ayıplı olması nedeniyle kira sözleşmesinin feshine ve ödenenlerin iadesine karar verilip verilemeyeceğini değerlendirmiştir. Karara göre, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli olmasını engelleyen ve giderilmesi kiraya verenden beklenen bir hukuki ayıp (ruhsatsızlık, imar aykırılığı gibi) varsa; kiracı, ayıbın giderilmesi için süre vermesine rağmen ayıp giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir ve ödediği bedellerin iadesi ile zararının tazminini isteyebilir (TBK m. 305-306). Somut olayda hukuki ayıbın niteliği, giderilip giderilemeyeceği ve kiracının fesihte haklı olup olmadığı değerlendirilmeden karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/486, K. 2023/3671, T. 12.12.2023

Uyuşmazlık, kira bedelinin net mi brüt mü olduğuna ilişkin çekişmenin giderilmesi ve menfi tespit istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 160.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Sözleşmede kira bedelinin KDV ile birlikte ya da haricen ödeneceği konusunda açık bir düzenleme olmamakla birlikte, kiralananın stopaj vergisinin kiracıya ait olduğu, sözleşme harç ve masrafları, noter ücretleri ile halen var olan ve sonradan koyulacak her türlü vergi, resim, harç ve ücretlerin kiracıya ait olacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesi hükümleri taraflar açısından bağlayıcı olmakla birlikte bahsi geçen sözleşme hükümleri kiracının ayrıca KDV ödeyeceği şeklinde yorumlanamaz. 193 Sayılı Kanun’un 70. maddesiyle 3065 SK’un 1/3-1-f ve 8/1-h maddelerine göre kira geliri elde eden kiraya verenlerin Katma Değer Vergisi alması ve elde ettikleri kira gelirinin bir bölümünü Katma Değer Vergisi mükellefi olarak vergi dairesine ödemesi vergi yasalarınca düzenlenmiş bir konudur. Kira sözleşmesinde, belirlenen kira bedelinin net kira olduğu, kira bedeline ayrıca KDV ekleneceğine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, sözleşmeden kaynaklanan vergilerden kiracının sorumlu olduğunun belirtilmesi, sözleşme ile kararlaştırılan kira bedeli dışında kiracının ayrıca KDV ödeyeceği anlamına gelmeyecektir. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; taraflar arasında kararlaştırılan kira bedeline, Katma Değer Vergisinin dahil olduğunun kabulüyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin net mi yoksa brüt mü kararlaştırıldığı çekişmesinde kiraya verenin vergi sorumluluğunu değerlendirmiştir. Karara göre, kira gelirine ilişkin gelir vergisi ve stopaj gibi yükümlülükler kural olarak kiraya verene aittir; taraflar sözleşmede kira bedelinin net olarak kiraya verene ödeneceğini ve vergilerin kiracı tarafından karşılanacağını açıkça kararlaştırmadıkça, kararlaştırılan bedel brüt kabul edilir ve vergi kiraya verenin üzerinde kalır. Somut olayda sözleşmede net/brüt konusunda açık bir düzenleme bulunup bulunmadığı, tarafların gerçek iradesi ve ödemelerin niteliği değerlendirilmeden hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2841, K. 2024/1036, T. 6.3.2024

Uyuşmazlık, kira alacağına tahsili talebiyle başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece; davalı kiracı tarafından tek taraflı olarak davacı kiraya verene gönderilen fesih ihtarının haklı nedene dayanmadığı, diğer bir anlatımla kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi tanınmamasına rağmen, davalı kiracının, davacı kiraya verenin rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye etmiş olmasının sözleşmeye aykırı davranış teşkil ettiği, bu nedenle davalı kiracının anahtarı teslim ettiği tarihe kadar olan kira bedeli ile bu tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu kabul edilmek suretiyle davalının sorumlu olduğu kira bedellerinin belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Davacı vekili; müvekkilinin, 01.05.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile işyeri vasıflı taşınmazını davalıya kiraya verdiğini, akabinde davalının bir yıllık kira süresi dolmadan ve müvekkilinin rızası olmaksızın kiralananı boşaltarak anahtarlarını 17.09.2015 tarihinde Gebze 3. Noterliğine bıraktığını, ödenmeyen ve sözleşme gereği muaccel hale gelen kira alacaklarının tahsili için başlatılan takibe davalı tarafından haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; yapılan itirazın iptali ile takibin muaccel hale gelen kira bedeli ile belirlenecek makul süre kira alacağı üzerinden takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; kiralanan yerin lojistik deposu olduğunu, faaliyete başlanılmasına rağmen aradan geçen birkaç hafta içerisinde kiraya verenin depoyu kullanıma uygun hale getirmediğini, bunun üzerine müvekkil firmanın çalışmalarında ciddi bir gecikme ve aksamalar meydana geldiğini, sınırlı kullanım nedeni ile durumun katlanılmaz bir hal aldığını, tamamlanmayan eksikliklerden dolayı sözleşmenin feshedildiğinin karşı tarafa bildirilerek taşınmazın boşaltıldığını, herhangi bir borçlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 01.05.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 130.000,00 TL olduğu ve davalı kiracı tarafından kiralananın 18.09.2015 tarihi itibariyle tahliye edildiği, alınan bilirkişi raporundaki değerlendirmeler dikkate alındığında, kiralananda tespit edilen ayıpların önemli ayıp niteliğinde olduğu ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesinin ikinci fıkrası gereği davalı kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiği, bu nedenle kiracının kiralananı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira bedelinden sorumlu olup, erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 263.666,66 TL asıl alacağın, 3095 Sayılı Kanun uyarınca takip tarihinden itibaren ( davacının takipteki talebini aşmayacak şekilde değişen oranlarda ) avans faizi işletilmek suretiyle takibin devamına, asıl alacak üzerinden hesaplanan 52.733,33 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. Taraflar arasında imzalanan 01.05.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 130.000,00 TL olup, sözleşmede bir aya ilişkin kira bedelinin zamanında yatırılmaması halinde bir yıllık kira bedelinin muaccel hale geleceği düzenlenmiştir. 2. Davacı kiraya veren tarafından davalı aleyhine 12.10.2015 tarihinde başlatılan takip dosyasında ödenmeyen kira bedelleri ile muacceliyet koşuluna dayalı olarak Ekim/2015 ile Nisan/2016 dönemi kira bedelleri toplamı 1.233.969,49 TL asıl ve 3.519,36 TL işlemiş faiz alacağının tahsili talep edilmiş, yapılan itiraz üzerine açılan işbu itirazın iptali davasında ise; tahliye tarihine kadar ödenmeyen 276.666,67 TL kira alacağı ile tespit edilecek makul süre kira alacağı üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi istenmiştir. 3. Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince, hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, kiralananda tespit edilen önemli ayıplar değerlendirilmek suretiyle, kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği kabul edilerek, makul süre kira bedeli talebinin reddine karar verilmiş ise de; bahsi geçen ayıplar sebebiyle davalı tarafça gönderilen ihtarnamelerde, ayıpların giderilmesi için davacı tarafa bir süre tanınmadığı gibi sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiği tarihlerde de tahliyenin gerçekleştirilmediği anlaşılmakta olup, bu durumda ayıba dayalı haklı fesihten söz edilemeyeceğinin kabulü gerekir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin kiralanandaki ayıbı gidermemesinin kiracıya haklı fesih hakkı verip vermediğini değerlendirmiştir. Karara göre kiraya veren, kiralananı ayıpsız halde bulundurmak ve kira süresi içinde ortaya çıkan ayıpları gidermekle yükümlüdür (TBK m. 301, 305). Kiracı, önemli bir ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun süre verdiği halde ayıp giderilmezse, sözleşmeyi haklı sebeple feshedebilir; ayıp önemsizse kira indirimi veya ayıbın kendisi tarafından giderilerek masrafın istenmesi yoluna gidilebilir. Somut olayda ayıbın niteliği, giderilmesi için süre verilip verilmediği ve kiracının feshte haklı olup olmadığı gözetilerek, haklı fesihten söz edilip edilemeyeceğinin kabulü gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4585, K. 2024/605, T. 13.2.2024

Dava, teminat mektubunun iadesi istemine ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan sözleşme ile elektrik enerjisi üretmek üzere kaynak kullanım hakkının kiralandığı ancak gelinen aşamada elektrik üretimi tesisinin kurulmasının ve işletilmesinin mümkün olmadığı, yine sözleşme uyarınca kira sözleşmesinin ifasının başlangıç tarihinin, kiraya veren şirket tarafından yapılacak tesisin geçici kabul tarihine bağlandığı, bu süreç içerisinde kiracı tarafından çeşitli hukuki ve fiili engeller nedeniyle tesis inşa edilemediği için sözleşmenin ifasına henüz başlanamadığı, dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte kullanmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilemediği anlaşılmaktadır. Kiralananın ayıpları kiraya verenin sorumluluğu altında olduğundan, bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecek olup, henüz ifa aşaması başlamayan kira sözleşmesi gereği ödemiş olduğu teminat bedelinin iadesini talep eden davacının, 6098 Sayılı Kanun’un 125. maddesinde yazılı seçimlik hakkını sözleşmeden dönme yolunda kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Dönme hakkı bozucu yenilik doğuran haklardan olup, davacı sözleşmeden dönmekle, bu sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmış sayılacağından, İlk Derece Mahkemesince davacının talebi yönünden işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiraya verenin teminat mektubunu (depozitoyu) iade yükümlülüğünü değerlendirmiştir. Karara göre, kira ilişkisi sona erip kiralanan tahliye edildiğinde, kiraya verenin herhangi bir alacağı (birikmiş kira, hor kullanma tazminatı gibi) yoksa; aldığı teminat mektubunu veya depozitoyu kiracıya iade etmesi gerekir. Kiraya veren, ancak gerçek ve belgelenmiş bir alacağı varsa teminattan mahsup yapabilir; aksi halde teminatı geciktirmeden iade etmelidir. Somut olayda kiraya verenin iadeden kaçınmasını haklı kılacak bir alacağının bulunup bulunmadığı belirlenmeden karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2614, K. 2024/3369, T. 30.10.2024

Dava, kiralananın kira sözleşmesi devam ederken ayıplı hale geldiği iddiasıyla tazminat istemine ilişkindir. Kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde sorumluluk 6098 Sayılı Kanun’un 305 ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. Kiralananın teslim edildikten sonra ayıplı hale gelmesi halinde; kiracının, kiralananda sonradan meydana gelen ayıbın giderilmesini istemesi, ayıbın giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshetmesi veya kira bedelinden indirim isteme hakkı ile TBK.nın 308. maddesi uyarınca kusursuzluğu kanıtlanamadığından kiralanın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteme hakları bulunmaktadır. Aynı zamanda iki taraflı sözleşmelerde 6098 Sayılı Kanun’un 112. maddesine göre; alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar, müspet zarar olabileceği gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır, menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar. Başka bir anlatımla, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder. Sözleşmeden dönme yetkisi, sürekli bir sözleşme ilişkisi niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilene dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde ortaya çıkan bozuklukta, kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük fesh edebilir. Kiralananın teslim alınmasından ve kullanılmaya başlanılmasından sonra ortaya çıkan bozukluklardan dolayı fesih, dönmenin tersine geriye değil ileriye etkili olur. Somut olayda; hastane olarak kullanılan kiralanan kira sözleşmesinin ifasının devam ettiği süreli deprem yönetmeliğindeki yeni düzenleme ile ayıplı hale gelmiş olmakla bu durum ortaya çıkmasında kusursuz olduğu gibi davada davacı kiracı, kiralananın sonradan ayıplı hale geldiğini ileri sürmekte olup, kendisine tanınan seçimlik haklardan hiç birini kullanmamış, menfi zarar ve müspet zarar olarak açıkladığı kalemler yönünden tazminat talep etmiştir. Davacının ileri sürdüğü tazminat talepleri, sözleşmenin sona ermesi halinde değerlendirilebilecek talepler olup, dava tarihi itibariyle kira sözleşmesi sona ermemiş olup yürürlüktedir. Kira sözleşmesinin feshi halinde, ancak feshin haklı olup olmadığı ve talep edebilecek tazminatın kapsamı değerlendirilebilecektir. Bu halde davacı tarafından kira sözleşmesi feshedilmediği ve henüz ayakta olduğuna göre, davacının tazminat talebinin bu nedenle reddi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değildir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi devam ederken kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiraya verenin sorumluluğunu değerlendirmiştir. Karara göre kiraya veren, kiralananı yalnızca teslim anında değil, kira süresi boyunca sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Kira süresi içinde kiralanan, kiracının kusuru olmaksızın ayıplı hale gelirse (örneğin yapısal bozulma, tesisat arızası), kiracı ayıbın giderilmesini, kira indirimini veya zararının tazminini isteyebilir. Somut olayda kiralananın ne zaman ve hangi nedenle ayıplı hale geldiği ile kiraya verenin sorumluluğu araştırılmadan, davanın yetersiz gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/3-404, K. 2022/1155, T. 27.9.2022

Dava, maddi tazminat ve kira alacağı istemine ilişkindir. Olayda, kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin gerek iyi niyetli gerekse tacir olması özelinde basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklılığından bahsedilemez. Aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemek de, bilhassa sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması haline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmez. Açıklanan nedenlerle, kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız feshedildiği gerekçesine dayalı olarak kurulan direnme hükmü uyuşmazlık noktası itibariyle haklı ve yerindedir ancak davacı-karşı davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir. Davacı İstemi: 4. Davacı vekili; farklı branştan doktorların bir arada çalışacağı muayenehane olarak kullanılmak üzere müvekkilinin davalıya ait taşınmazı 15.09.2012 tarihli sözleşmeyle kiraladığını, Sağlık Bakanlığının Muayenehane Yönetmeliği’ne göre ruhsat alınabilmesi için bazı koşulların arandığını, müvekkilinin de bu doğrultuda binanın depreme uygun olup olmadığını davalıdan sorduğunda binanın depreme dayanıklı olduğuna dair raporların bulunduğu ve kendisine verileceği cevabını aldığını, binada beton yangın merdiveni olması nedeniyle yangın tedbirleri yönünden herhangi bir sorun yaşanmayacağını düşünen müvekkilinin ruhsat için başvurduğunda İtfaiye Daire Başkanlığının acil çıkış kapıları ve yön levhaları gibi birtakım eksiklikler tespit ederek uygunluk raporunu vermediğini, davalının yangın çıkış kapısının olduğu yeri bir başka kiracısına tahsis etmesi nedeniyle yangın çıkış kapısının kapalı durumda olduğunu, bu eksikliklerin giderilmesi istenmiş ise de menfi yanıt alındığını, müvekkilinin kendi çabalarıyla gereken uygunluk raporlarını almaya çalıştığını ancak binanın depreme uygunluğuna ilişkin raporun idarece kabul edilmediğini, binanın statik projesi incelettirildiğinde depreme dayanıksız olduğunun tespit edildiğini, aynı binada birden fazla doktorun muayenehanesinin bulunduğunu ve kendileriyle ilgili işlemlerde bu sorunlar yaşanınca İl Sağlık Müdürlüğünün diğer muayenehanelere de uygunluk belgesi düzenlenene kadar faaliyette bulunulmamasını ihtar ettiğini, davalının açıkça tüm kiracıları kandırması nedeniyle muayenehanelerin kaçak duruma düştüğünü, eksik işlem ve evrakın tamamlanması yönünde gönderilen 13.06.2013 tarihli ihtarı keşide eden müvekkilinin bu ihtardan sonuç alamayınca tespit dosyası ile halihazır durumu tespit ettirip kira sözleşmesini 05.07.2013 tarihli ihtarla feshettiğini, kira sözleşmesinde kiralananın kullanımı için herhangi bir engel bulunmadığı belirtilmesine rağmen davalının üzerine düşen edimleri ifa etmemesi nedeniyle müvekkilinin maddi manevi zarara uğradığını, muayenehane olarak kullanılabilmesi için yapılan ve tespit dosyasında belirlenen 61.289,96TL harcama yanında, inşaatı yapan kişilere 102.827,80TL, emlak komisyoncusuna ise 11.800TL ödendiğini, tüm bu harcamalara rağmen ruhsat alınamaması nedeniyle yapılan tadilat yerinde bırakılarak kiralananın teslimi edilmek durumunda kalındığını, sözleşmenin haklı feshine sebep olan davalının müvekkili aleyhine sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek tespit vb. masraflarla birlikte toplam 175.917,80TL maddi zararın davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı ve Karşı Dava: 5. Davalı vekili; davacı şirket yetkilisinin kira sözleşmesine konu yeri sözleşme imzalanmadan önce gezip gördüğünü, muayenehane olarak kullanıma elverişli olup olmadığını ayrıntılı şekilde araştırmak istediğini söyleyerek sözleşmenin imzalanması için iki kez süre talep ettiğini, bu süreçte gerekli araştırmaları bizzat yapan davacının binanın depreme uygunluğu konusunda rapor aldığını, hatta İlçe Sağlık Müdürlüğünden görevli memur getirerek daireyi gezdirdiğini ve bu kişilerin de dairenin muayenehane olmaya elverişli olduğunu belirttiğini, kira sözleşmesinin bu süreç tamamlandığında imzalandığını, ancak sonrasında davacının itfaiye raporunun alınması için birtakım eksikliklerin giderilmesi gerektiğini yazı ile bildirdiğini, müvekkilinin talepte bahsi geçen hususların zaten binada mevcut olduğunu yazı altına düşülen şerhle açıkladığını, bu konuda diğer muayenehanelerin uygunluk raporları olduğu gibi itfaiyeden verilen 17.06.2013 tarihli raporla da uygunluk durumunun tespit edildiğini, müvekkilinin karşı tarafı hiçbir zaman yanıltmadığını, davacının kiralananı bırakıp gitmek istemesinin gerçek sebebinin ise bambaşka olduğunu; beş altı doktorla çalışmayı planlıyorken bazı doktorlarla anlaşma sağlayamadığı için kiralananın boşaltılmak istendiğini, tahliyeyle birlikte bakiye kiraları ödememek isteyen davacının gerçek dışı isnatlarla bu yola başvurduğunu, tespit dosyası raporunun kendilerine tebliğ edilmediğini, kiralanandaki büro eşyası ve klima gibi malların bedeli istenmiş ise de davacının tahliye sırasında bu malların bir kısmını götürüp bir kısmını harap halde bıraktığını, harcama faturalarının da gerçeği yansıtmadığını, masraf yapılmış olsa dahi bu bedelin istenemeyeceğini, davanın reddi gerektiğini savunmuştur. 6. Karşı dava ile; sözleşmeyi süresinden önce ve haksız şekilde fesheden davacının 12.07.2013 tarihinde taşınmazı tahliye etmesine rağmen Temmuz ayı ve sözleşme gereğince ödenmesi gereken üç aylık kira bedelini ödemediği ileri sürülerek toplam 34.000TL kira borcunun davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi talep edilmiştir. Karşı Davaya Cevap: 7. Davacı-karşı davalı vekili; feshin haklı nedene dayandığını belirterek karşı davanın reddi gerektiğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı: 8. … Davaya konu kiralananın bulunduğu binanın depreme uygunluk raporunun bulunmadığı açıktır. Davalının kiralanan kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı davacı kiracının bilgisine sunmuş olması gerekir. Zira taraflar sözleşmenin kurulması sırasında birbirine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar. Kiraya arz edilen bir yapının yasal mevzuata uygun şekilde alınmış depreme dayanıklılık raporunun bulunması asıl olup, yanlış görünüm vermek veya kiralanandaki kusur ve ayıplar hakkında bilgilendirme yükümlüğünü ihlal etmek sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu nedenle feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının kabulü gerekir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiralananın bakımsızlığından veya yapısal kusurundan doğan zarardan kiraya verenin sorumlu olup olmadığını karara bağlamıştır. Kurula göre kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma borcu gereği, yapıdan ve kiralananın kendisinden kaynaklanan zararlardan sorumludur; kiracının kusuruyla verdiği zararlar ise kiracıya aittir. Somut olayda kiralanan binadan/yapıdan kaynaklanan bir kusur nedeniyle zarar doğmuşsa bu zarardan kiraya veren sorumlu olur. Zararın gerçek nedeni ve kusur durumu teknik bilirkişi incelemesiyle belirlenerek sorumluluk paylaştırılmalıdır; somut olayda tarafların kusur durumu ve zararın kaynağı gözetildiğinde, verilen kararın haklı gerekçeye dayandığının kabulü gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1561, K. 2023/3697, T. 13.12.2023

Birleşen davada uyuşmazlık, kiralananda yapılan imalatların bedelinin, tahliye sebebiyle uğranılan kar kaybı, taşınma gideri ile, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece; öncelikle 6100 Sayılı Kanun’un 31. maddesinde hüküm altına alınan davayı aydınlatma yükümlülüğü kapsamında, birleşen davada davacı kiracının imalat bedeli ile kar kaybı taleplerinin miktarlarının ayrı ayrı açıklattırılması, ardından taraf delilleri kapsamında değerlendirme yapılması, taşınmazın tahliye tarihi ispat kuralları çerçevesinde belirlenip alanında uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle taşınmazda yapılan ve sökülüp götürülemeyen, faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı düşülmüş bedelinin tüm kira süresini kapsadığı dikkate alınarak, tahliye tarihinden kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre ile orantılı olarak talep edilebilecek bedelin belirlenmesi, ayrıca davacı kiracının, benzer nitelikteki bir yeri sözleşme koşullarında kiralayabileceği makul sürenin tespiti ile bu süreçte uğrayacağı kar kaybının ne kadar olacağı hususlarında alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Birleşen 2016/786 E. sayılı davada uyuşmazlık, kiralananda yapılan imalatların bedelinin, tahliye sebebiyle uğranılan kar kaybı, taşınma gideri ile, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301 ve 525. maddeleri 2. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 31. maddesi 3. Değerlendirme 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının taşınma masrafları ile yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça; kiracı, kiralananı tahliye etmesi yani kira sözleşmesinin son bulması halinde, kiralananda yapılan ve sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli, vekaletsiz iş görme kapsamında kiraya verenden talep hakkına sahiptir. İmalatların yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, kural sözleşmenin başlangıcında yapıldıkları yönündedir. 3. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Sözleşmenin süresinden önce feshi durumunda da talep edilemeyeceği belirtilmedikçe, bu kararlaştırma kira süresi sonunda gerçekleşecek tahliye hali için öngörülmüş olacağından, sözleşme süresi sona ermeden yani erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir. 4. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 15.03.2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dört katlı bina, işyeri ve depolama amaçlı kullanılmak üzere kiralanmış, sözleşmenin “Hususi Şartlar” bölümünün 3. maddesinde “Kiracının mecura yaptığı ve yapacağı tadilatlara ilişkin her ne adla olursa olsun maddi talepte bulunamaz. Kiracı mecuru tam ve mükemmel bir şekilde bakıp gözetmek, kullanım dolayısıyla vuku bulacak eskime ve yıpranmaları yamanında onatıp gidermek, belli aralıklarla boya ve badanasını yapmak mükellefıyetindedir. Kiracı bundan dolayı kiralayandan hiçbir nam altında talepte bulunamaz. ” düzenlemesine yer verilmiş, kiralananın riskli … olduğu idarece tespit edilmiş ve hakkında yıkım kararı alınmış, taşınmaz kira süresi dolmadan tahliye edilmiştir. Bu durumda kira süresi dolmadığından, anılan sözleşme hükmü uyarınca faydalı ve zorunlu imaların bedelinin talep edilemeyeceği söylenmeyecektir. 5. Bunun yanı sıra 6098 Sayılı Kanun’un 301. maddesi kapsamında kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu gibi, aynı Kanun’un 308. maddesine göre de kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiralananın riskli … olması hususu önemli ayıp niteliğinde bulunduğundan, davacı kiracı uğradığı kar kaybı zararını da talep edebilecektir. 6. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle 6100 Sayılı Kanun’un 31. maddesinde hüküm altına alınan davayı aydınlatma yükümlülüğü kapsamında, birleşen 2016/786 E. sayılı davada davacı kiracının imalat bedeli ile kar kaybı taleplerinin miktarlarının ayrı ayrı açıklattırılması, ardından taraf delilleri kapsamında değerlendirme yapılması, taşınmazın tahliye tarihi ispat kuralları çerçevesinde belirlenip ( kiracı tarafından yazılı delille ispatlanamaması halinde kiraya verenin kabul ettiği tarihin, böyle bir tarih olmaması durumunda da en geç yıkım tarihinin tahliye tarihi olduğu gözetilerek ) alanında uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle taşınmazda yapılan ve sökülüp götürülemeyen, faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı düşülmüş bedelinin tüm kira süresini kapsadığı dikkate alınarak, tahliye tarihinden kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre ile orantılı olarak talep edilebilecek bedelin belirlenmesi, ayrıca davacı kiracının, benzer nitelikteki … yerini sözleşme koşullarında kiralayabileceği makul sürenin tespiti ile bu süreçte uğrayacağı kar kaybının ne kadar olacağı hususlarında alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile bu taleplerin tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının kiralanana yaptığı imalat (dekorasyon, tadilat) bedelini tahliye sırasında kiraya verenden isteyip isteyemeyeceğini değerlendirmiştir. Karara göre, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masraflar ile kiraya verenin rızasıyla yapılan imalatların bedeli, sözleşme hükümleri ve genel hükümler (sebepsiz zenginleşme dahil) çerçevesinde istenebilir; ancak olağan kullanımdan doğan yıpranma veya kiracının kendi yararına yaptığı ve sökülüp götürülebilecek imalatlar bu kapsamda değildir. İmalatların niteliği, kiraya verenin rızası ve tahliye tarihindeki değeri keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir. Somut olayda bu inceleme yapılmadan hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/131, K. 2022/1724, T. 2.3.2022

Dava; ithal edilen dökme çeltik emtiasının depolandığı çelik siloda havalandırmanın yapılmaması nedeniyle meydana gelen zararın tazmini istemine ilişkindir. Davalı kiraya veren; kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere, kiralanana çeltik ürününün depolanacağını bilmektedir ve TBK’nın 301. maddesi uyarınca da kiralananı saklama koşullarına uygun halde bulundurmakla mükelleftir. Nitekim yargılama sırasında dinlenen davalı tanıkları da depo ısılarının kendileri tarafından ölçüldüğünü, depolarda ısınma tespit edildiğinde transfer yöntemiyle siloların havalandırılmasının sağlandığını belirterek, depolardaki havalandırma işleminin kiraya veren tarafından üstlenildiğine işaret edecek şekilde beyanlarda bulunmuşlardır. Buna göre, ilk derece mahkemesince, kiralanandaki havalandırma sistemi hatalarından ve eksikliklerinden kaynaklı, davacının uğradığı zararın tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. Davacı; yurtdışından ithal ettiği dökme çeltik emtiasının 24/09/2014 başlangıç tarihli sözleşme ile davalıya ait çelik siloya depolandığını, ancak çelik siloya depolanan çeltikte kızışmaya bağlı bozulmalar meydana geldiğini, bunun üzerine Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/54 D. İş sayılı dosyasında mahallinde yapılan keşif neticesinde bilirkişiler tarafından depolarda yeterli havalandırmanın yapılmamasına bağlı olarak çeltik ürününün kızışma yaparak sıcaklık ve neminin yükseldiğinin ve üründe sararma ( lekelenme ) meydana geldiğinin, küf kokusunun oluştuğunun, ürünün değerinin piyasa fiyatından daha aşağı bir değere düştüğünün tespit edildiğini ileri sürerek; şu an için miktarı belirsiz olan zararının tespiti ile şimdilik 100.000 TL maddi tazminatın ticari faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında dava değerini 576.307,20 TL olarak belirtmiştir. Davalı; davacı ile 24/09/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesi gereğince kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla yükümlü olduğunu, kiralama süresinin 1 ay olmasına rağmen depolanan çeltiğin bir aydan fazla süre depoda tutulduğunu ve davacı tarafından gerekli kontrollerin yapılmadığını, davacının koruyucu önlemleri almadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesince; taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinin 6. maddesine göre; kiraya verenin siloya konulan malın evsafından ve yapısından kaynaklanan bozulmalardan, böceklenmelerden ve sair hasar ve ziyandan sorumlu tutulamayacağının, kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla mükellef olduğunun, siloya konulan malın fire miktarından kiraya verenin sorumlu olmadığının, kiracının depolayacağı malı sigortalatmakla mükellef olduğunun, deprem, sel, yağmur, yangın, fırtına, kar ve benzeri tabii afetlerden dolayı silo içerisindeki mala gelecek zararlardan kiraya verenin sorumlu olmadığının kararlaştırılmış olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- ) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- ) 6098 Sayılı TBK’nın 301. maddesine göre; kiraya veren, kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde; kiracı, TBK’nın 304. maddesi gereğince borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Aynı Kanun’un 308. maddesine göre ise kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Dosyada yer alan bilirkişi raporlarında; depolanan üründe meydana gelen zararın kaynağına yönelik olarak yapılan tespitlere göre, depolama şartlarının uygun özellikler taşımadığı, depolamanın yapıldığı tarihler itibariyle oluşacak nemi engelleyecek şekilde havalandırma yapılmadığı, depoda iklimlendirme ünitesinin bulunmadığı, iklimlendirme ünitesinin bulunması halinde silonun fanının çalıştırılması ve gerekli havalandırmanın yapılması suretiyle sıcaklık artışının önlenebileceği ve kızışma nedeniyle bozulmaların meydana gelmeyeceği belirtilmiştir. Bahsi geçen bilirkişi raporlarına göre; depoya konulan üründe meydana gelen zararın, malın evsafından kaynaklanmadığı, depodaki yetersiz havalandırmadan ve havalandırma sistemi hatalarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Davalı kiraya veren; kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere, kiralanana çeltik ürününün depolanacağını bilmektedir ve TBK’nın 301. maddesi uyarınca da kiralananı saklama koşullarına uygun halde bulundurmakla mükelleftir. Nitekim yargılama sırasında dinlenen davalı tanıkları da depo ısılarının kendileri tarafından ölçüldüğünü, depolarda ısınma tespit edildiğinde transfer yöntemiyle siloların havalandırılmasının sağlandığını belirterek, depolardaki havalandırma işleminin kiraya veren tarafından üstlenildiğine işaret edecek şekilde beyanlarda bulunmuşlardır. Buna göre, ilk derece mahkemesince, kiralanandaki havalandırma sistemi hatalarından ve eksikliklerinden kaynaklı, davacının uğradığı zararın tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın ayıbından (silo havalandırma sisteminin arızası) doğan ürün zararından kimin sorumlu olduğunu değerlendirmiştir. Somut olayda ithal dökme çeltik emtiasının depolandığı çelik siloda havalandırma arızası nedeniyle ürünün zarar gördüğü ileri sürülmüştür. Daireye göre, kiralananın (silonun) sözleşmede öngörülen amaca (ürün depolama) elverişli ve ayıpsız halde bulundurulması kiraya verenin borcudur; havalandırma sistemi kiralananın bir parçası ve yapısal unsuru ise, bu sistemin arızasından doğan ürün zararından kiraya veren sorumlu olur. Zararın gerçek nedeni (yapısal ayıp mı, kiracının kullanım hatası mı) bilirkişi incelemesiyle belirlenmeden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7679, K. 2020/2167, T. 10.3.2020

Dava; kira sözleşmesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. Türk Borçlar Kanunu’nun “Zapttan sorumluluk ” başlığı altında düzenlenen 309. maddesinde; ” Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.” hükmü getirilmiştir. Kiraya veren, kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin ayni bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler kiraya verenin tekeffülü altındadır. Kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur. Kiraya verenin sorumluluğu, kira bedelini geçmemek üzere kiracının ödediği ecrimisil bedeliyle sınırlıdır. Hal böyle olunca, mahkemece; davalı kiraya verenin sorumluluğunun, kira bedelini geçmemek üzere, davacı kiracının ödediği ecrimisil bedeli kadar olduğu, bu nedenle 01/03/2007- 12/02/2010 tarihleri arası döneme ilişkin talepte bulunulabileceği dikkate alınarak, ek rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin kiralananla ilgili vergi ve yan giderlere katlanma yükümlülüğünü değerlendirmiştir. Karara göre TBK m. 302 uyarınca, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça kiraya veren katlanır; kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan bu tür genel giderler kiracıya yüklenemez. Buna karşılık kullanıma bağlı yan giderler (ısıtma, aydınlatma, su gibi) kiracıya aittir. Somut olayda hangi giderin kiraya verene, hangisinin kiracıya ait olduğu sözleşme ve kanun hükümleri çerçevesinde ayrıştırılmadan hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/3664, K. 2026/2960, T. 12.5.2026

Uyuşmazlık, depozito alacağının tahsili talepli başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi kapsamında, davacı kiracı tarafından davalı kiraya verene güvence bedeli ( depozito ) ödendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlığın temelini, kira ilişkisi devam ederken kiralanan davacı kiracının eşine satılması sonrasında depozito bedelinden kimin sorumlu olduğu oluşturmaktadır. Bu kapsamda, davalı önceki malikin kira ilişkisinin başlangıcında teslim aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerekir. Zira depozito bedelinin yeni malike devredildiğinin kanıtlanamaması halinde, güvence bedelini teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğü devam edecektir. İlk Derece Mahkemesince; kiralananın davacı kiracının eşine satılması nedeniyle kira sözleşmesinin önceki malik yönünden devam ettiğinden söz edilemeyeceği, davalının dava konusu güvence bedelini dava dışı yeni malike teslim ettiğine ilişkin herhangi bir savunmasının veya bunu doğrulayan bir delilinin de bulunmadığı gözetilerek, depozito bedelinin iadesi hususunda davalının sorumluluğunun değerlendirilmesi ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekmektedir. Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi sona erdiğinde depozitonun hangi şartlarla iade edileceğini değerlendirmiştir. Karara göre, kiralanan tahliye edilip kira ilişkisi sona erdiğinde, kiraya verenin depozitodan mahsup edebileceği gerçek bir alacağı (ödenmemiş kira, hor kullanma zararı gibi) yoksa depozitoyu kiracıya iade etmesi gerekir; kiraya veren, depozitoyu keyfi olarak veya belgelenmemiş alacak iddiasıyla alıkoyamaz. Depozitonun bankada kiracı adına vadeli hesapta tutulduğu hallerde ise, kira sonunda faiziyle birlikte kiracıya iadesi gündeme gelir. Somut olayda depozito alacağının tahsili talepli takibe itiraz çerçevesinde, kiraya verenin haklı bir mahsup sebebi bulunup bulunmadığı değerlendirilerek kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/4328, K. 2025/5769, T. 30.9.2025

Borçlu kiracının gerek istinaf aşamasında gerekse temyiz dilekçesinde dava konusu taşınmazın imar uygulaması nedeniyle üç parsele bölündüğünü, daha sonra ise el değiştirdiğini, parsellerin yeni malikler adına tescillerinin yapıldığını, bu durumun tapu sicil müdürlüğündeki kayıtlarla sabit olduğunu dolayısıyla alacaklı kiraya verenin taraf sıfatının kalmadığını iddia ettiği, Bölge Adliye Mahkemesince ileri sürülen bu iddianın sınırlı inceleme yetkisine sahip icra hukuk mahkemesinde tartışma konusu yapılamayacağı gerekçesi ile araştırılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda; taşınmazın el değiştirmesi ile önceki malikin tahliye yönünden dava hakkı kalmadığının anlaşılması halinde tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekeceğinden, Mahkemece dava konusu taşınmazın el değiştirdiği iddiası araştırılmak suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. 6098 Sayılı Türk Borçlar kanunu 310. maddesinde; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Yeni malik TBK’nın 315. maddesinde düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye davasında ise kendiliğinden davanın tarafı olamaz. Somut olayda, borçlu kiracının gerek istinaf aşamasında gerekse temyiz dilekçesinde dava konusu taşınmazın imar uygulaması nedeniyle üç parsele bölündüğünü, daha sonra ise el değiştirdiğini, 79 93… Parselin …79 93… Parselin …, 79 93… Parselin … olarak yeni malikler adına tescillerinin yapıldığını, bu durumun tapu sicil müdürlüğündeki kayıtlarla sabit olduğunu dolayısıyla alacaklı kiraya verenin taraf sıfatının kalmadığını iddia ettiği, Bölge Adliye Mahkemesince ileri sürülen bu iddianın sınırlı inceleme yetkisine sahip icra hukuk mahkemesinde tartışma konusu yapılamayacağı gerekçesi ile araştırılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda; taşınmazın el değiştirmesi ile önceki malikin tahliye yönünden dava hakkı kalmadığının anlaşılması halinde tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekeceğinden, Mahkemece dava konusu taşınmazın el değiştirdiği iddiası araştırılmak suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi (satılması) halinde kira alacağı takibinin nasıl yürütüleceğini değerlendirmiştir. Karara göre, kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malik kira sözleşmesine kanunen taraf (halef) olur ve devir tarihinden sonraki kira alacaklarını talep etme hakkına sahip olur; devirden önceki dönem kira alacakları ise kural olarak eski malike aittir. İcra takibinde alacaklı sıfatının ve takip konusu dönemin, taşınmazın mülkiyet durumuna göre doğru belirlenmesi gerekir. Somut olayda bu hususlar gözetilmeden, borçlu kiracının ileri sürdüğü mülkiyet değişikliği itirazı değerlendirilmeksizin yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/1735, K. 2025/3284, T. 16.4.2025

Uyuşmazlık, kira alacağı ve tahliye talebiyle başlatılan icra takibi hakkındadır. Dosya içinde bulunan bilgi ve belgelere göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nin dosyasında davacı kiracı tarafından taşınmazın yeni malikleri davalı gösterilerek kira bedelinin uyarlanması istemiyle dava açıldığı, işbu dosyaya kiracı tarafından sunulan dava dilekçesinde, “davalıların dava konusu taşınmazı satın almışlar ve halefiyet yolu ile mevcut kira sözleşmesinde kiraya veren vasfını kazanmışlardır.” şeklinde beyanda bulunulduğu, İcra Dairesi’nin dosyasına kiracı tarafından sunulan itiraz dilekçesinde davacılara ve taşınmazı devreden kiralayana yapılan ödemeler sebebiyle kira borcu bulunulmadığı beyanı karşısında kiracının 01.09.2017 tarihli kira sözleşmesini kabul ettiği, taşınmazı yeni satın alan maliklerin halefiyet kuralı gereğince 2022 yılı mayıs ayından 2022 yılı ağustos ayı dahil kira bedellerinin kira sözleşmesindeki yasal artış oranı ile talep ederek takip yapmış olmasında bir usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, kira alacağının talep edilmesi için yazılı bir bildirimin aranmayacağı zira kiracının taşınmazın devrinden haberdar olduğu ve kira alacağı için bir kısım ödemeler yaptığı beyanı dikkate alındığında mahkemece hüküm tesisi isabetsiz olup verilen kararın bozulması gerekmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kira alacağı ve tahliye talebiyle başlatılan icra takibinde kiraya verenin (alacaklının) ispat yükünü değerlendirmiştir. Karara göre, kira alacağına dayalı takipte kiraya veren; geçerli bir kira sözleşmesinin varlığını, kira bedelinin miktarını ve muaccel (ödenmesi gereken) hale geldiğini ispatla yükümlüdür. Kiracı ödeme savunmasında bulunursa, ödeme belgesini ibraz etme yükü kiracıya geçer. İtirazın kaldırılması veya iptali istemlerinde, takip konusu alacağın ve tahliye şartlarının sözleşme ve belgelerle kesin biçimde ortaya konması gerekir. Somut olayda takip konusu alacağın ve tahliye şartlarının yeterince denetlenmemesi isabetsiz olup, verilen kararın bozulması gerekmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/565, K. 2025/67, T. 7.1.2025

Dava, kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdiği iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir. Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların, yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması ile satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, sebepsiz zenginleşen taraf kiralananın eski maliki olmaktadır. Kiraya veren faydalı imalatları benimsemiş, bu haliyle yeni malike satmış ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; davacının kiralanana yaptırdığı sulama sistemi imalatının, faydalı, zaruri ve kalıcı imalatlar olup olmadığı, bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıp artırmadığını araştırması, faydalı, zaruri ve değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki değerlerinin ( sözleşmenin başında yapıldığının kabulü ile ) tespiti ile kullanım süresindeki yıpranma payı düşülmüş bedellerinin davalı kiraya veren eski maliklerden tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik incelemeyle davanın tümden reddedilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesi halinde kiracının tazminat hakkını değerlendirmiştir. Karara göre, belirli süreli kira sözleşmesini kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın süresinden önce sona erdirmesi, kiracının bu yüzden uğradığı zararlardan kiraya vereni sorumlu kılar; kiracı, sözleşmenin kalan süresine ilişkin menfaatlerini ve fesih nedeniyle katlandığı giderleri (taşınma, yeni yer bulma, işyeri kirasında müşteri/kazanç kaybı gibi) tazminat olarak isteyebilir. Somut olayda sözleşmenin gerçekten süresinden önce ve haksız biçimde sona erip ermediği ile kiracının zararı somut biçimde belirlenmeden hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.