Kira Tahliye Davası: Kiracı Tahliye Sebepleri ve Süreler – 2026
Büroma gelen iki dosya, aynı hikayenin iki yüzüdür. Ev sahibi “Oğlum evlenecek, kendi evime giremiyorum” der; kiracı ise elindeki kağıdı uzatır: “Sözleşme günü bana bunu da imzalattılar, şimdi evden çıkarıyorlar.” Kira hukuku, Türk hukukunun en teknik ve süre tuzaklarıyla dolu alanlarından biridir. Kira tahliye davası tek bir dava türü değil; her biri farklı şartlara, farklı sürelere ve farklı risklere bağlanmış bir yollar haritasıdır. Yanlış yol seçen ev sahibi bir kira yılı kaybeder; süresini kaçıran kiracı ise itiraz hakkını. Bu yazıda haritanın tamamını çiziyorum.
Yazı İçeriği
- Kira Tahliye Davası Nedir?
- Kiracı Tahliye Sebepleri: Tam Liste ve Süre Tablosu
- Kira Arabuluculuk Dava Şartı (7445 Sayılı Kanun)
- Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Temerrüt ve İcra Yolu)
- 2 Haklı İhtar Tahliye Davası
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
- Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): 3 Yıl ve Tazminat Riski
- Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarma ve Tarih Tuzağı
- 10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır? (TBK m. 347)
- Kiracılar İçin: Beni Evden Çıkarabilir Mi?
- Dava Süreci: Görevli Mahkeme, Süre ve Tahliyenin İcrası
- Kira Tahliye Yargıtay Kararları
- Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tahliye Davası Nedir?
Kira tahliye davası; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda (tahdidi) belirlenen sebeplerden birine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirmek ve kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamak için açtığı davadır. Kanun, konut kiracısını sözleşmenin zayıf tarafı kabul ettiğinden ev sahibi sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz; ancak kanundaki sebeplerden biri gerçekleşirse ve süresi içinde harekete geçerse tahliye mümkündür. İlgili hükümlere mevzuat.gov.tr adresindeki resmi Türk Borçlar Kanunu metninden ulaşabilirsiniz.
Görevli mahkeme, kira bedelinin tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tek istisnai yol, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı doğrudan icra dairesinde başlatılan tahliye talepli icra takibidir; bu yolda uyuşmazlık çıkarsa İcra Mahkemesi görevlidir.
Kiracı Tahliye Sebepleri: Tam Liste ve Süre Tablosu
Kiracı tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda düzenlenmiştir; bu sebepler dışında (örneğin “kirayı az buluyorum”, “evi satacağım” gibi gerekçelerle) tahliye istenemez. Kanundaki tahliye yolları şunlardır: Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması ve 10 yıllık uzama süresinin dolması.
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | Temel Şart | Dava / Başvuru Süresi |
|---|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m. 315 / İİK m. 269 | Yazılı ihtarla en az 30 gün ödeme süresi verilmesi ve borcun ödenmemesi | Sürenin sonunda fesih ve dava; icra yolunda 30 günlük ödeme emri süresi |
| Yazılı tahliye taahhütnamesi | TBK m. 352/1 | Kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı ve tarihli taahhüt | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava |
| İki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Bir kira yılı içinde farklı aylara ait kira için iki yazılı haklı ihtar | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Kiraya verenin konut/işyeri ihtiyacı | TBK m. 350/1 | Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç | Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m. 351 | Taşınmazı sonradan edinen malikin kendisi veya yakınları için ihtiyacı | Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeniden inşa ve imar | TBK m. 350/2 | Esaslı onarım veya yeniden inşa nedeniyle kullanımın imkansız olması | Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde dava |
| Kiracının oturmaya elverişli konutu bulunması | TBK m. 352/3 | Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde konutu olması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| 10 yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347 | 10 uzama yılının dolması; sebep gösterme zorunluluğu yoktur | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim |
Önemli usul notu: TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim, 1 aylık süreyi kaçırma riskine karşı en önemli güvencedir.
Kira Arabuluculuk Dava Şartı (7445 Sayılı Kanun)
Kira arabuluculuk dava şartı, 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Tek istisna, ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir (İİK m. 269 ve devamı); bu yolda arabuluculuk şartı aranmaz.
Sürecin işleyişi şöyledir:
- Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro bulunmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır.
- Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir (toplam 4 hafta).
- Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir; tahliyeye ilişkin, ilam niteliğinde icra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesi doğrudan icraya konulabilir. Bu, aylarca sürecek davayı haftalara indiren güçlü bir araçtır.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir; bu tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmek zorundadır.
- Arabuluculuk başvurusu, dava açma sürelerinin hesabında zamanaşımını durdurur ve hak düşürücü süreler işlemez; yani 1 aylık dava sürelerinin son gününe sıkışmamak için başvuru erken yapılmalıdır.
Süreç ve güncel uygulama hakkında resmi bilgiye Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı (adalet.gov.tr) sayfasından ulaşabilirsiniz.
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Temerrüt ve İcra Yolu)
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı iki ayrı yolda saklıdır ve doğru yolun seçimi süreci aylarca kısaltabilir:
- Yol 1 – TBK m. 315 ihtar ve tahliye davası: Kiraya veren, ödenmeyen kira için kiracıya yazılı ihtar gönderir ve konut ile çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün ödeme süresi verir; ihtarnamede sürenin sonunda borç ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilir. Süre sonunda borç ödenmezse (arabuluculuk aşamasının ardından) tahliye davası açılır.
- Yol 2 – Tahliye talepli icra takibi (İİK m. 269, Örnek 13): Uygulamada en hızlı yoldur ve arabuluculuk şartına tabi değildir. Kiraya veren, icra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderir. Kiracının ödeme emrine itiraz için 7 günü, borcu ödemek için 30 günü vardır. Kiracı 30 gün içinde ödemezse kiraya veren, İcra Mahkemesinden kiracının tahliyesini ister. Kiracı itiraz etmiş ve itiraz kira sözleşmesindeki imzaya değil yalnızca borca ilişkinse, itirazın kaldırılması da İcra Mahkemesinden talep edilir.
Stratejik uyarı: Kiracının verilen 30 günlük süre içinde borcu ödemesi tahliyeyi engeller; ancak bu ödeme aynı kira yılı içinde haklı ihtar sayılır. Yani kirasını sürekli geciktiren ancak ihtar gelince ödeyen kiracıya karşı temerrüt yolu tıkansa bile, aşağıda anlattığım iki haklı ihtar yolu açılır. İki yol birbirinin alternatifi değil, tamamlayıcısıdır.
2 Haklı İhtar Tahliye Davası
2 haklı ihtar tahliye davası (TBK m. 352/2); kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olması halinde açılır. Temerrüt yolundan farkı şudur: Kiracının ihtar üzerine borcu ödemesi bu davayı engellemez; ihtara sebep olmak tek başına yeterlidir.
Geçerlilik şartları şunlardır:
- İhtarlar yazılı olmalıdır; ispat kolaylığı için noter kanalı tercih edilmelidir. Tahliye talepli icra takibindeki ödeme emri de haklı ihtar yerine geçer.
- İki ihtar aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait kira borçları için gönderilmiş olmalıdır; aynı ayın kirası için gönderilen iki ihtar tek ihtar sayılır.
- İhtarın haklı olması gerekir; kira muaccel olmadan (ödeme günü gelmeden) gönderilen veya ödenmiş kiraya ilişkin ihtar haklı sayılmaz.
- Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür.
- Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sürelilerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar aranır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK m. 350); kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde açılır. Yargıtay’ın aradığı ölçüt nettir: İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; devamlılık arz etmeyen, geçici veya henüz doğmamış, ileride doğacağı belirsiz ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz.
Uygulamada samimi kabul edilen ihtiyaç örnekleri: Kirada oturan ev sahibinin kendi evine geçmek istemesi, evlenecek olan çocuk için konut ihtiyacı, başka şehirden tayin veya sağlık sebebiyle taşınma zorunluluğu, üniversiteye başlayan çocuğun barınma ihtiyacı ve işyeri kirasında kiraya verenin kendi işini bu taşınmazda yapacak olması. Buna karşılık salt kira bedelini artırma amacı taşıyan, soyut ve kurgusal ihtiyaç iddiaları dinlenmez; ev sahibinin aynı bölgede boş ve kullanılabilir başka konutunun bulunması samimiyet değerlendirmesinde aleyhe delildir. Süre kurgusu: Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılır. Yeni malik (TBK m. 351) ise iki seçenekten birini kullanır: Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla 6 ay sonra dava açabilir ya da mevcut sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): 3 Yıl ve Tazminat Riski
Ev sahiplerinin en pahalıya mal olan hatası şudur: Kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirip evi kısa süre sonra yüksek bedelle bir başkasına kiralamak. TBK m. 355 bu durumu açıkça yasaklar: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hali ile 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır ve bu hak kullanılmadan taşınmaz başkasına kiralanamaz.
Yasağa aykırılığın yaptırımı ağırdır: Kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Örnek üzerinden somutlaştırayım: Son kira yılında aylık 20.000 TL kira ödemiş bir kiracı, ihtiyaç sebebiyle tahliye edildikten sonra evin 3 yıl dolmadan başkasına kiralandığını tespit ederse, en az 240.000 TL tazminat talep edebilir; “en az” ifadesi, kiracının taşınma masrafları ve yeni kiradaki fark gibi ispatlanan daha yüksek zararlarının da istenebileceği anlamına gelir. İki tarafa da pratik notlar: Kiracıysanız, tahliyeden sonra eski evinizin kiralık ilanlarını, yeni kiracının taşınma tarihini ve tanık bilgilerini kayıt altına alın; emlak sitelerindeki ilan ekran görüntüleri bu davaların temel delilidir. Ev sahibiyseniz, tahliyeden sonra ihtiyacın ortadan kalktığı gerçek ve haklı bir sebebe dayanıyorsa (tayinin iptali, ölüm, sağlık durumu gibi) bunu belgeleyin; haklı sebep, tazminat sorumluluğunu ortadan kaldırabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarma ve Tarih Tuzağı
Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma (TBK m. 352/1), ev sahibi açısından en hızlı tahliye yoludur; çünkü ihtiyaç ispatı gerektirmez. Geçerli bir tahliye taahhüdünün dört şartı vardır: Yazılı olması, kiracı (veya yetkili temsilcisi) tarafından bizzat imzalanması, tahliye tarihini açıkça içermesi ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması. Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesinden tahliye takibi başlatabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
Tarih Tuzağı: Aynı Gün İmzalanan Taahhüt Geçersizdir
Yargıtay’ın yerleşik kuralı şudur: Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Gerekçe, kiracının o an serbest iradeyle hareket edemeyecek olmasıdır; evi kiralayabilmek için önüne konulan her belgeyi imzalamak zorunda kalan kiracının taahhüdü, baskı altında verilmiş sayılır. Bu nedenle uygulamada geçerli taahhütler, kira ilişkisi kurulup kiracı taşındıktan sonra (çoğunlukla sözleşme tarihinden makul bir süre sonra) düzenlenen taahhütlerdir. Kiracıysanız ve sözleşmeyle aynı gün taahhüt imzaladıysanız, tarihlerin aynılığını sözleşme, taahhütname ve teslim tutanağı üzerinden ispatlayarak takibe itiraz edebilirsiniz.
Boş Taahhütnameye İmza Atmanın Sonuçları
Uygulamadaki asıl tehlike şudur: Sözleşme günü kiracıya tarih kısımları boş bir taahhütname imzalatılır; ev sahibi yıllar sonra bu belgeye ileri bir düzenleme ve tahliye tarihi yazarak icraya koyar. Yargıtay ve bölge adliye mahkemelerinin istikrarlı uygulamasına göre, boş olarak imzalanıp sonradan doldurulan taahhütname kural olarak geçerlidir; çünkü boşa imza atan, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispat yükünü üstlenir ve bu ispat kural olarak yazılı delille yapılmak zorundadır. Tanıkla ispat kural olarak mümkün olmadığından, kiracının “tarih sonradan yazıldı” savunması çoğu dosyada sonuçsuz kalmaktadır. Bu nedenle kiracılara tavsiyem nettir: Boş tarihli hiçbir taahhütnameyi imzalamayın; imzalamak zorunda kaldıysanız aynı gün belgenin fotoğrafını çekip kendinize e-posta ile göndererek tarih kaydı oluşturun. Ev sahiplerine tavsiyem ise taahhüdü noterde düzenlemektir; noter taahhüdüne itiraz imkanı son derece dardır ve icra süreci çok daha hızlı ilerler.
10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır? (TBK m. 347)
10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı TBK m. 347’dedir ve bu, ev sahibinin hiçbir sebep göstermek zorunda olmadığı tek tahliye yoludur. Ancak sürenin hesabı en çok hata yapılan noktadır: 10 yıl, kira sözleşmesinin başlangıcından değil, uzama yıllarından hesaplanır.
- Belirli süreli sözleşmelerde: Sözleşme süresi bittikten sonra sözleşme birer yıl uzayarak devam eder. 10 uzama yılı dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Örnek: 01.01.2015 başlangıçlı 1 yıllık sözleşmede ilk uzama yılı 2016’da başlar; 10. uzama yılı 01.01.2026’da dolar. Kiraya veren en erken bu tarihte sona erecek şekilde, 01.10.2025’e kadar noter ihtarnamesi göndererek tahliye isteyebilir.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: Kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih dönemine ve 3 aylık fesih bildirim süresine uyularak sözleşme sona erdirilebilir.
- Bildirimin şekli: Fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmak zorundadır (TBK m. 348); ispat gücü nedeniyle noter kanalıyla gönderilmelidir. Süresinde ve usulüne uygun bildirime rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılır.
Kiracılar İçin: Beni Evden Çıkarabilir Mi?
Bu yazıyı kiracı olarak okuyorsanız bilmeniz gereken çerçeve şudur: Ev sahibi sizi ancak yukarıdaki tabloda sayılan sebeplerden biri gerçekleşirse ve süresi içinde harekete geçerse çıkarabilir. Sözleşme süresinin dolması, evin satılması veya kiranın piyasaya göre düşük kalması tek başına tahliye sebebi değildir. Elinizdeki savunma araçlarını özetleyeyim:
- Süre denetimi yapın: Tahliye davalarındaki 1 aylık süreler hak düşürücüdür; süresinden sonra açılan dava, esasına girilmeden reddedilir.
- İhtiyaç davasında samimiyeti sorgulayın: İhtiyaç sahibinin başka konutu olup olmadığı, ihtiyacın sürekli ve zorunlu olup olmadığı araştırılır; tanık ve kayıtlarla samimiyetsizliği ortaya koyabilirsiniz.
- Taahhütnamede tarihleri inceleyin: Sözleşmeyle aynı gün veya teslimden önce verilen taahhüt geçersizdir; noter onaysız taahhütlerde imza ve tarih itirazı hakkınız vardır.
- İhtarların haklılığını denetleyin: Muaccel olmayan veya ödenmiş kiraya ilişkin ihtar, iki haklı ihtar hesabında sayılmaz.
- Tahliye sonrası takip yapın: İhtiyaç sebebiyle çıkarıldıysanız ve ev 3 yıl dolmadan başkasına kiralandıysa, en az bir yıllık kira tutarında tazminat hakkınız doğar (TBK m. 355).
- Arabuluculukta haklarınızı bilin: Arabuluculuk anlaşması imzalamak zorunda değilsiniz; ancak imzalanan ve icra edilebilirlik şerhi alan anlaşma, mahkeme kararı gücündedir ve sonradan dönülemez.
Dava Süreci: Görevli Mahkeme, Süre ve Tahliyenin İcrası
- Görevli mahkeme: Tüm tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; tahliye talepli icra takibinden doğan uyuşmazlıklarda İcra Mahkemesi görev yapar.
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
- Süre: Arabuluculuk aşaması 3-4 hafta sürer. Tahliye talepli icra takibi, itiraz gelmezse 2-4 ay içinde sonuç verebilir; itiraz halinde İcra Mahkemesi süreciyle 6-12 aya uzayabilir. Sulh Hukuk Mahkemesindeki tahliye davaları ise mahkemenin yoğunluğuna göre ortalama 1 ile 1,5 yıl, istinaf aşamasıyla birlikte 2 yılı aşkın sürebilir. Dosyanızı turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden UYAP Vatandaş sistemiyle takip edebilirsiniz.
- Tahliyenin icrası: Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir; ancak kiracının icranın geri bırakılması için teminat yatırma hakkı vardır. Kararın icrasında kiracıya taşınmazı boşaltması için icra memurunca süre verilir; boşaltılmazsa zorla tahliye gerçekleştirilir.
- Deliller: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve dekontlar, ihtarnameler, tahliye taahhütnamesi, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporları (yeniden inşa davalarında proje ve ruhsat belgeleri).
Kira Tahliye Yargıtay Kararları
Kira Tahliye Yargıtay Kararları
Aşağıdaki güncel Yargıtay kararlarında; işyeri ve konut ihtiyacı, yeni malikin durumu, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının erken tahliyesi ve kira sözleşmesinin sona ermesi gibi konular ele alınmıştır. Her kararın altında konunun pratik sonucu avukatımızın kaleminden özetlenmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2623, K. 2025/3930, T. 9.9.2025
İhtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davasının süresine ilişkin bu kararda Yargıtay, davanın hangi tarihe kadar açılabileceğini belirlemiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; süresinde açılmayan dava reddedilir.
Avukat Yorumu: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür. Süre kaçırılırsa dava reddedilir ve bir sonraki dönem beklenir; bu nedenle dava zamanlaması kritik önemdedir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/990, K. 2023/51, T. 8.2.2023
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının ne zaman açılabileceğine ilişkin bu kararda, davanın kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık süre içinde açılması gerektiği vurgulanmıştır. İhtiyacın gerçek ve samimi olması yanında, davanın da yasal süresi içinde açılmış olması aranır. Süre koşuluna uyulmadan açılan dava, esası incelenmeden reddedilir.
Avukat Yorumu: İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davası da kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. İhtiyaç ne kadar gerçek olursa olsun, süre kaçırılırsa dava reddedileceğinden zamanlama titizlikle takip edilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/6-1290, K. 2021/1411, T. 16.11.2021
Bu kararda Yargıtay, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davasının açılma zamanını bir başka yönüyle ele almıştır. Belirli süreli işyeri kirasında tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarih esas alınır. İhtiyacın gerçekliği kadar davanın süresinde açılmış olması da tahliyenin ön koşuludur.
Avukat Yorumu: İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davasında süre koşulu, ihtiyaç koşulu kadar önemlidir; dava, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Süre kaçırılırsa dava esasa girilmeden reddedilir.
Gerçek Kişi, Kurduğu Şirketin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/2159, K. 2021/4476, T. 21.4.2021
Bu kararda Yargıtay, gerçek kişinin ortağı olduğu şirketin ihtiyacını ileri sürerek kiracıyı tahliye edip edemeyeceğini değerlendirmiştir. Şirket, ortaklarından ayrı ve bağımsız bir tüzel kişiliktir; bu nedenle gerçek kişi malik, kendi adına açtığı davada şirketin işyeri ihtiyacını gerekçe gösteremez. Tahliye için ileri sürülen ihtiyaç, davayı açan kişinin veya kanunda sayılan yakınlarının kendi ihtiyacı olmalıdır.
Avukat Yorumu: Gerçek kişi malik, ortağı olduğu şirketin ihtiyacını öne sürerek kiracıyı tahliye edemez; şirket ayrı bir tüzel kişidir. İhtiyaç, davayı açanın veya kanunda sayılan yakınlarının kendi gereksinimi olmalıdır.
İşyeri İhtiyacı ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/6583, K. 2018/11171, T. 7.11.2018
Bu kararda Yargıtay, işyeri ihtiyacı ve esaslı tadilat gerekçesiyle tahliyede ispat ölçütünü ortaya koymuştur. Tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut delillerle kanıtlanması gerekir. Soyut ve dayanaksız beyanlar tahliye için yeterli değildir; mahkeme, ihtiyacın varlığını tanık, bilirkişi ve dosyadaki belgelerle değerlendirir.
Avukat Yorumu: İşyeri ihtiyacı ve esaslı tadilat iddialarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut delillerle kanıtlanmalıdır; soyut beyan yeterli değildir. Bu nedenle ihtiyaç iddiası, tanık ve belgelerle desteklenmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Süreyi Uzatır mı?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8924, K. 2018/1578, T. 22.2.2018
Bu kararda Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarnamenin dava süresine etkisini değerlendirmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede kural olarak ihtar şartı aranmaz; ancak sözleşme yenilenmişse ve kiraya veren süresi içinde ihtar çekmişse, bu ihtar dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. İhtarın süresinde ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, davanın süresinde olup olmadığını belirler.
Avukat Yorumu: İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtar zorunlu değildir; ancak süresinde çekilen ihtar, dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. Bu nedenle ihtarın zamanlaması ve usulü, dava hakkının korunması açısından önemlidir.
Kiracı Olan İşletme Sahibinin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Talebi Kabul Edilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8534, K. 2018/509, T. 23.1.2018
Bu kararda Yargıtay, kiracı konumundaki bir işletme sahibinin kendi işyeri ihtiyacı için başkasını tahliye talebini değerlendirmiştir. Kişinin hâlihazırda kiracı olarak bir işyeri kullanıyor olması, kendi mülkü olan taşınmaz için gerçek bir ihtiyacının bulunmadığı anlamına gelmez. İhtiyacın gerçekliği; mevcut yerin elverişsizliği, işin gereği ve somut koşullar birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Avukat Yorumu: Kiracı olarak işyeri kullanan kişi de kendi mülkü için gerçek işyeri ihtiyacını ileri sürebilir; belirleyici olan ihtiyacın samimiyeti ve mevcut yerin elverişsizliğidir. İhtiyaç, somut koşullarla ortaya konmalıdır.
Oğlu İçin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7019, K. 2017/17123, T. 6.12.2017
Bu kararda Yargıtay, malikin oğlunun işyeri ihtiyacı için kiracının tahliye edilip edilemeyeceğini ele almıştır. Kanunda sayılan yakınlar (altsoy dahil) için işyeri ihtiyacına dayalı tahliye istenebilir; malikin oğlunun işyeri ihtiyacı da bu kapsamdadır. Ancak burada da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut delillerle kanıtlanmalıdır.
Avukat Yorumu: Malik, altsoyu (örneğin oğlu) için de işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye isteyebilir; kanun eş, altsoy ve üstsoyun ihtiyacını kapsar. İhtiyacın gerçekliği yine ispatlanmalıdır.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Hangi Durumlarda İhtiyaç Gerçek ve Samimi Kabul Edilir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7268, K. 2017/16908, T. 4.12.2017
Davacının canlı hayvan yetiştiriciliği yaptığı, eşinin ise kasap dükkanı olduğu, davacının eşinin et ürünlerinin işlenmesi için ayrı bir taşınmaza ihtiyacı olduğu, işlenen et ürünlerinin satışının yapılabilmesi için iki iş arasında bağlantı bulunduğu ve davacının işini genişletmesine engel bir durumun bulunmadığı anlaşılmaktadır. Dinlenen tanıklar bu iddiayı doğrulamış, 15.06.2016 tarihli bilirkişi raporunda da kiralananın davacının ihtiyacına uygun nitelik ve özellikte olduğu tespit edilmiştir. Dosya kapsamı itibariyle ihtiyaç iddiası kanıtlanmış olup ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla, Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
Avukat Yorumu: İşyeri ihtiyacına dayalı tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlandığında davanın kabulü gerekir. Kiraya veren, ihtiyacını somut delillerle ortaya koyduğunda tahliye kararı alabilir.
Yeniden İnşaat Yapılacaksa Kiracı Tahliye Edilebilir mi? Kira Sözleşmesindeki 6 Aylık İhbar Süresi Önemli mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/2914, K. 2017/13808, T. 12.10.2017
Bu kararda Yargıtay, taşınmazda yeniden inşaat (imar) yapılacak olması halinde kiracının tahliyesini ve sözleşmedeki ihbar süresinin önemini değerlendirmiştir. Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye için, yapılacak işin kiralananın kullanımını engelleyecek nitelikte olması ve projeye/ruhsata dayanması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine (örneğin altı ay) uyulması da davanın süresinde açılması bakımından önem taşır.
Avukat Yorumu: Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye için işin, kiralananın kullanımını engelleyecek nitelikte ve projeye dayalı olması gerekir. Sözleşmedeki ihbar süresine uyulması, davanın süresinde açılması için önemlidir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmadan Önce Kiracıya Ne Zaman Bildirim Yapmalıdır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2624, K. 2025/3931, T. 9.9.2025
Bu kararda Yargıtay, taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce yapması gerekenleri belirlemiştir. Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmelidir. Bu bildirim ve bekleme sürelerine uyulmadan açılan dava reddedilir.
Avukat Yorumu: Yeni malik, taşınmazı aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve edinmeden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmelidir. Bildirim ve bekleme süreleri atlanırsa dava reddedilir.
Kira Sözleşmesinde İmzası Olmayan Kişiye Karşı Tahliye Davası Açılabilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5146, K. 2017/15114, T. 2.11.2017
Bu kararda Yargıtay, kira sözleşmesinde imzası bulunmayan kişiye karşı tahliye davası açılıp açılamayacağını değerlendirmiştir. Tahliye davası, kural olarak kira ilişkisinin tarafı olan kiracıya yöneltilir; sözleşmede imzası olmayan ve taraf sıfatı bulunmayan kişiye karşı açılan dava husumet yönünden reddedilebilir. Fiili kullanım varsa, ilişkinin niteliği ayrıca araştırılır.
Avukat Yorumu: Tahliye davası, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya yöneltilmelidir; sözleşmede imzası olmayan kişiye karşı açılan dava husumet yokluğundan reddedilebilir. Bu nedenle davanın doğru kişiye yöneltilmesi esastır.
Yeni Malik, Eşinin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5188, K. 2017/13804, T. 12.10.2017
Bu kararda Yargıtay, yeni malikin eşinin işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edip edemeyeceğini ele almıştır. Kanun; malikin kendisi yanında eşinin, altsoyunun ve üstsoyunun ihtiyacını da tahliye sebebi olarak kabul ettiğinden, yeni malik eşinin işyeri ihtiyacı için de tahliye talep edebilir. Bu durumda da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır.
Avukat Yorumu: Yeni malik, eşinin işyeri ihtiyacı için de tahliye isteyebilir; kanun eş, altsoy ve üstsoyun ihtiyacını kapsar. İhtiyacın gerçekliği somut delillerle ortaya konmalıdır.
Kira Sözleşmesindeki Tahliye Taahhüdü Geçersiz Olsa Bile Sonradan Teyit Edilirse Geçerli Hale Gelir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4396, K. 2025/3416, T. 18.6.2025
Bu kararda Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı anda alınan ve bu nedenle geçersiz sayılabilen tahliye taahhüdünün sonradan geçerli hale gelip gelemeyeceğini değerlendirmiştir. Sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt kural olarak baskı altında verildiği varsayımıyla geçersiz sayılır; ancak kiracının sonradan, serbest iradesiyle bu taahhüdü teyit etmesi halinde taahhüt geçerli hale gelebilir. Belirleyici olan, taahhüdün kiracının özgür iradesine dayanıp dayanmadığıdır.
Avukat Yorumu: Sözleşmeyle aynı tarihli tahliye taahhüdü kural olarak geçersizdir; ancak kiracının sonradan serbest iradesiyle teyit etmesi halinde geçerli olabilir. Taahhüdün, sözleşmeden bağımsız ve özgür iradeyle verilmiş olması önemlidir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibine İtiraz Edilirse Hangi Mahkeme Görevlidir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3875, K. 2025/759, T. 11.2.2025
Bu kararda Yargıtay, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz edilmesi durumunda görevli mahkemeyi belirlemiştir. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatabilir; borçlu (kiracı) itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Taahhüdün geçerlilik koşulları bu aşamada icra mahkemesince denetlenir.
Avukat Yorumu: Tahliye taahhüdüne dayalı takibe kiracı itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna gider. Taahhüdün geçerliliği bu aşamada denetlendiğinden, taahhüdün usulüne uygun alınması önemlidir.
Kira Bedelinin Ödeme Tarihi Sözleşmede Belirlenmişse İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İstenebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/7138, K. 2021/10994, T. 8.11.2021
Bu kararda Yargıtay, kira bedelinin ödeme tarihinin sözleşmede belirlenmiş olması halinde iki haklı ihtar yoluyla tahliye koşullarını değerlendirmiştir. Ödeme günü sözleşmede belirliyse, kiracı bu tarihte ödemede bulunmadığında ayrıca temerrüt ihtarına gerek kalmayabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için ise, aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin en az iki haklı ihtarın usulüne uygun yapılmış olması aranır.
Avukat Yorumu: Kira ödeme günü sözleşmede belliyse, kiracı o tarihte ödemezse temerrüde düşebilir. İki haklı ihtarla tahliye için, aynı kira yılında farklı aylara ilişkin en az iki usulüne uygun ihtar gereklidir.
Paylı Mülkiyette Tek Paydaşın İhtarıyla Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/11482, K. 2021/228, T. 20.1.2021
Bu kararda Yargıtay, paylı mülkiyete konu taşınmazda tek bir paydaşın ihtarıyla kiracının tahliye edilip edilemeyeceğini ele almıştır. Paylı mülkiyette taşınmazın yönetimi ve tasarrufu, kural olarak pay ve paydaş çoğunluğunun kararını gerektirir; bu nedenle tek paydaşın tek başına yaptığı ihtar veya açtığı tahliye davası çoğunluk sağlanmadıkça sonuç doğurmayabilir. Kiracıya karşı tahliyede paydaşların birlikte hareketi aranır.
Avukat Yorumu: Paylı mülkiyette tahliye, kural olarak pay ve paydaş çoğunluğunun kararını gerektirir; tek paydaşın ihtarı tek başına yeterli olmayabilir. Bu nedenle tahliye sürecinde paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir.
Tahliye Taahhüdünde Belirli Bir Tarih Yoksa Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2020/1175, K. 2020/2309, T. 9.3.2020
Bu kararda Yargıtay, tahliye taahhüdünde belirli bir tahliye tarihi bulunmaması halinde taahhüdün geçerliliğini değerlendirmiştir. Geçerli bir tahliye taahhüdünde, kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağının açık ve belirli olması gerekir. Tahliye tarihi belirsiz veya hiç yazılmamışsa, taahhüde dayanılarak tahliye kararı verilmesi mümkün olmayabilir.
Avukat Yorumu: Tahliye taahhüdünde, taşınmazın boşaltılacağı tarih açık ve belirli olmalıdır; tarih yoksa taahhüde dayalı tahliye mümkün olmayabilir. Bu nedenle taahhütte tahliye tarihi mutlaka ve net biçimde yer almalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/12615, K. 2016/5881, T. 1.12.2016
Dava iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Bu talep özel yetkili icra mahkemesinde değil Sulh Hukuk Mahkemesinde açılıp, yürütülmesi gereken dava çeşididir. Bu durumda hakim her iki tarafın iddia ve savunmalarıyla bağlı olup, başka bir şeye hüküm veremeyeceğinden görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli Sulh Mahkemesine gönderilmesi gerekir.
Avukat Yorumu: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; görevsiz mahkemede açılan dava için görevsizlik kararı verilir. Bu nedenle dava baştan görevli mahkemede açılmalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/51, K. 2016/5316, T. 20.9.2016
Bu kararda Yargıtay, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılma süresini belirlemiştir. Dava, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü olup, süresinde açılmayan dava reddedilir; ihtarların da aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması gerekir.
Avukat Yorumu: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa dava reddedilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11775, K. 2016/5131, T. 5.9.2016
Bu kararda Yargıtay, iki haklı ihtara dayalı tahliye davasında sürenin ve ihtarların koşullarını değerlendirmiştir. Tahliye istenebilmesi için, kiracıya aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin en az iki kez usulüne uygun haklı ihtar gönderilmiş olması gerekir. Dava ise bu ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Avukat Yorumu: İki haklı ihtarla tahliyede, ihtarların aynı kira yılında ve farklı aylara ilişkin olması, davanın da kira yılı bitiminden itibaren bir ayda açılması gerekir. İhtarların usulü ve zamanı titizlikle incelenmelidir.
Kiracının Sözleşme Süresi Dolmadan Evi Tahliye Etmesi Halinde Kira Borcu Ne Kadar Devam Eder?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13867, K. 2016/601, T. 2.2.2016
Bu kararda Yargıtay, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı erken boşaltması halinde kira borcunun ne kadar süreceğini değerlendirmiştir. Kiracı, sözleşmeyi süresinden önce feshedip taşınmazı boşalttığında, kural olarak kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadar kira bedelinden sorumlu olur. Kiraya verenin de zararı azaltma (taşınmazı makul sürede yeniden kiralama) yükümlülüğü vardır.
Avukat Yorumu: Kiracı erken tahliye ederse, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadar kiradan sorumlu olur; tüm kalan süreden değil. Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü bu süreyi sınırlar.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/8552, K. 2015/11310, T. 21.12.2015
Bu kararda Yargıtay, kiracının erken tahliyesinde sorumluluğun sınırını ele almıştır. Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltsa da, sorumluluğu sözleşme sonuna kadar olan tüm kirayı değil, taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiralanabileceği makul süreye kadarki kirayı kapsar. Bu makul süre, taşınmazın niteliği ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir.
Avukat Yorumu: Erken tahliyede kiracının sorumluluğu, taşınmazın yeniden kiralanabileceği makul süreyle sınırlıdır. Bu süre somut piyasa koşullarına göre belirlenir; kiracı tüm kalan kiradan sorumlu tutulamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/2787, K. 2017/3690, T. 23.3.2017
Bu kararda Yargıtay, kiracının sözleşme bitmeden taşınmazı boşaltması halinde kira sorumluluğunun kapsamını değerlendirmiştir. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için göstereceği makul çaba ve bunun için geçecek süre esas alınır; kiracı bu makul süreye kadarki kiradan sorumludur. Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğüne uymaması, kiracının sorumluluğunu daraltır.
Avukat Yorumu: Kiracının erken tahliyedeki kira sorumluluğu, taşınmazın makul sürede yeniden kiralanmasına kadar devam eder. Kiraya veren taşınmazı makul sürede kiralamaya çalışmalı; aksi halde kiracının sorumluluğu azalır.
Kiraya Veren, Kira Sözleşmesindeki Fesih Maddesine Dayanarak Kiracıyı Tahliye Ettirebilir mi?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/4496, K. 2015/6451, T. 25.6.2015
Bu kararda Yargıtay, kiraya verenin sözleşmedeki fesih maddesine dayanarak kiracıyı tahliye ettirip ettiremeyeceğini değerlendirmiştir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih şartlarının gerçekleşmesi halinde kiraya veren bu maddeye dayanarak tahliye isteyebilir; ancak fesih maddesinin geçerliliği ve şartların gerçekten oluşup oluşmadığı mahkemece denetlenir. Kiracı aleyhine ağır ve kanuna aykırı fesih şartları geçerli sayılmayabilir.
Avukat Yorumu: Kiraya veren, sözleşmedeki fesih maddesine dayanarak tahliye isteyebilir; ancak maddenin geçerliliği ve şartların gerçekleşip gerçekleşmediği denetlenir. Kiracı aleyhine kanuna aykırı ağır şartlar geçerli olmayabilir.
Kiracı, Taşınmak Zorunda Bırakıldığı Yeni İşyerinin Tadilat Masraflarını Kiraya Verenden Talep Edebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/594, K. 2025/4275, T. 24.9.2025
Bu kararda Yargıtay, haksız biçimde tahliyeye zorlanan kiracının yeni işyeri için yaptığı tadilat masraflarını kiraya verenden isteyip isteyemeyeceğini ele almıştır. Kiracının bu tür masrafları talep edebilmesi, tahliyenin haksızlığına ve masraflarla tahliye arasındaki illiyet (nedensellik) bağının kanıtlanmasına bağlıdır. Haksız tahliye ile ortaya çıkan zararlar, genel tazminat kuralları çerçevesinde istenebilir.
Avukat Yorumu: Haksız yere tahliyeye zorlanan kiracı, yeni işyerinin tadilat masraflarını tazminat olarak isteyebilir; ancak tahliyenin haksızlığını ve zararla nedensellik bağını ispatlamalıdır. Talep, genel tazminat kurallarına tabidir.
Kiralananın Hor Kullanılmasında Kiracı Olmayan Kişiler de Sorumlu Olabilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/501, K. 2025/4087, T. 17.9.2025
Bu kararda Yargıtay, kiralananın hor kullanılması (özenle kullanma borcuna aykırılık) nedeniyle doğan zarardan kimlerin sorumlu olacağını değerlendirmiştir. Zarardan yalnızca sözleşmenin tarafı olan kiracı değil, taşınmazı fiilen kullanan ve zarara sebep olan üçüncü kişiler de sorumlu tutulabilir. Kimin sorumlu olacağı, fiili kullanım ilişkisi ve zarara katkı somut olarak değerlendirilerek belirlenir.
Avukat Yorumu: Kiralananın hor kullanılmasında, sözleşmenin tarafı kiracı yanında taşınmazı fiilen kullanan üçüncü kişiler de zarardan sorumlu olabilir. Sorumluluk, fiili kullanım ilişkisine göre belirlenir.
Kiracının Ölümünden Sonra Taşınmazı Kullanan Ortağın Kira Sözleşmesinden Yararlanması İçin Ne Gerekir?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/220, K. 2025/3634, T. 15.9.2025
Bu kararda Yargıtay, kiracının ölümünden sonra taşınmazı kullanmaya devam eden iş ortağının kira ilişkisinden yararlanıp yararlanamayacağını değerlendirmiştir. Kiracının ölümü halinde kira ilişkisinin kime geçeceği, sözleşmenin niteliğine ve kanuni halefiyet kurallarına göre belirlenir. Taşınmazı kullanan ortağın kira ilişkisini sürdürebilmesi için, sözleşmeye veya kanuni halefiyete dayalı bir hakkının bulunması gerekir.
Avukat Yorumu: Kiracının ölümünden sonra taşınmazı kullanan ortak, ancak sözleşmeye veya kanuni halefiyete dayalı bir hakkı varsa kira ilişkisini sürdürebilir. Aksi halde kullanımı hukuki dayanaktan yoksun kalır.
Kiralananın Kullanılamamasından Doğan Zararda Kiraya Verenin Sorumluluğu Nedir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/283, K. 2025/3731, T. 1.7.2025
Dava, kiracılık sıfatının tespiti ile kiralananın kullanılamaması nedeniyle oluşan zararlarının tazmini istemlerine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinde ” 10 yıllık süre dolduğu için 2019 yılında ihaleye çıkılacağını kabul eder. Daha önce yüklenici ile yapılan sözleşmeler geçersizdir.” düzenlemesine yer verilmiş olmakla, tarafların serbest iradesiyle hüküm altına alınan ve açık tahliye taahhüdü içeren işbu hükmün geçerli olduğu, kiracının 18.09.2019 tarihi itibariyle kiracılık ilişkisinin sona ereceğini ve kiralananı boşaltacağını ihtirazi kayıtsız kabul ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkesi gereği, kiracının ancak 6098 Sayılı Kanunda sınırlı sayıda sayılan tahliye nedenleri ile tahliyesinin istenebileceği, buna göre salt tahliye taahhüdünün varlığının, mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden kiraya verene akdi sona erdirme hakkı vermeyeceğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tahliye olgusunun tahliye ilamına bağlanmadığı ve taraflar arasında imzalanan yazılı kira sözleşmesinin süre sonunda 6098 Sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca bir yıl süre ile yenilendiğinin kabulüyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracılık sıfatının tespiti ile kiralananın kullanılamamasından doğan zararın tazmini istemini değerlendirmiştir. Karara göre, kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301); bu yükümlülüğün ihlali nedeniyle kiracının kiralananı kullanamamasından doğan zararlar, kusur ve nedensellik bağı çerçevesinde kiraya verenden istenebilir. Somut olayda önce geçerli bir kira ilişkisinin (kiracılık sıfatının) bulunup bulunmadığı belirlenmeli, ardından kullanılamamadan doğan zarar bilirkişi incelemesiyle saptanmalıdır; bu değerlendirme yapılmadan davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
TBK Yürürlüğünden Sonraki Sözleşmede Tahliye Taahhüdü Hangi Şartlarla Geçerlidir?
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/6698, K. 2025/379, T. 21.1.2025
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.03.2022 tarihli olmakla, 6098 Sayılı TBK’nın yürürlüğe girmesinden sonra imzalandığından TBK’nın kefalete ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiği açıktır. Takibe dayanak kira sözleşmesinde kefillerin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibare bulunmamaktadır. Bu durumda TBK’nın 583. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadan yapılan kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu anlaşılmaktadır. Öte yandan kira süresinin, TBK 347. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için devam edeceğinin sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması yanında kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının sözleşmede açıkça gösterilmiş olması da şarttır. 01.06.2015 tarihli kira sözleşmesinde kefillerin, tüm kira müddetince ve kiracının kira borçları dışında kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm borçları için kiralayanlar tarafından kiracının ibrasına kadar sorumluluğu olduğuna ilişkin madde geçersizdir. O halde, mahkemece davalı kefil hakkındaki davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekir.
Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğünden (01.07.2012) sonra kurulan kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını ortaya koymuştur. Karara göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhüdünün geçerli olması için; taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmesi, belirli bir tarihi içermesi ve bizzat kiracı (veya yetkili temsilcisi) tarafından düzenlenmesi gerekir. Kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler, kiracının korunması amacıyla geçersiz sayılır. Somut olayda taahhüdün bu şartları taşıyıp taşımadığı belirlenmeli; şartları taşımıyorsa buna dayalı takibin ve davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Tahliye Davasında Kira Alacağı Talebi Birlikte İstenebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4470, K. 2024/2899, T. 9.10.2024
Dava, kiralananın tahliyesi ve alacak istemine ilişkindir. Her ne kadar Mahkemece; davacı ile davalı arasında belirli dönemlerde kira ilişkisinin bulunduğu ispatlanmakla birlikte, davacının kira bedelini talep ettiği döneme ilişkin kira ilişkisinin varlığını ispat edemediği belirtilmiş ise de, taraflar arasında 01.01.2010 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli davaya konu bakkal dükkanının kiralanmasına ilişkin yazılı kira sözleşmesi bulunduğu anlaşılmakla, sözleşmenin süre sonunda Kanun gereği bir yıl süre ile yenilendiği ve yine yıldan yıla yenilenerek devam ettiğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca Mahkemece; taraflar arasında halen devam eden kira sözleşmesi bulunduğu gözetilerek, kiracının kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu ve kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfetinin kiracıda olduğu, ayrıca 12.07.2013 tarihinde banka yoluyla gönderilen havaleye ilişkin dekontta bir açıklamanın yer almaması sebebiyle yapılan ödemenin borç ödemesi olarak kabul edilmesi gerektiği hususları birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuç dairesinde hüküm verilmesi gerekirken, eksik inceleme yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulmuş olması bozmayı gerektirmiştir.
Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın tahliyesi ile birikmiş kira alacağının aynı davada birlikte istenip istenemeyeceğini değerlendirmiştir. Karara göre, tahliye ile kira alacağı talepleri birlikte açılabilir; ancak her talebin kendi şartları ve usulü çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Somut olayda mahkemece tahliye ve alacak talepleri yeterince ayrıştırılmadan, eksik inceleme ve değerlendirmeyle hüküm kurulmuştur. Daireye göre; kira ilişkisinin varlığı, muaccel (ödenmesi gereken) alacağın miktarı ve tahliye sebebinin gerçekleşip gerçekleşmediği ayrı ayrı denetlenmeli, buna göre karar verilmelidir. Eksik değerlendirmeyle hüküm kurulmuş olması bozmayı gerektirmiştir.
Fesihten Sonra Tahliye Edilmeyen Kiracıdan Cezai Şart (Ceza Koşulu) İstenebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1499, K. 2023/3299, T. 22.11.2023
Uyuşmazlık, sözleşmenin feshedilmesine rağmen kiralayanın tahliye edilmemesi nedeniyle ceza koşulu alacağı istemine ilişkindir. 2886 Sayılı Kanun’un 75. maddesindeki düzenleme; devletin özel mülkiyetinde ya da devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine tahliyesini sağlamaya ilişkin bir düzenlemedir. Anılan Kanun maddesi, önceleri sadece Hazine tarafından bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 15/p-3 maddesi hükmüyle Belediye taşınmazları, 5538 Sayılı Kanun’un 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri, 5737 Sayılı Kanun’un 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğü ve son olarak da 21.03.2018 tarihli ve 7103 Sayılı Kanun’un 26. maddesiyle özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Anılan maddenin üçüncü fıkrası uyarınca, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, aynı Kanun’un 1. maddesi Belirtilen kurumlar dışındaki diğer kamu kuruluşları, taşınmazlarını 2886 Sayılı Kanun uyarınca kiraya vermiş olsalar bile, bu Kanun’un 75. maddesine dayanarak süre bitimi sebebiyle idareye ya da Mahkemeye başvurmak suretiyle, kiralananın tahliyesini sağlayamazlar. Somut olayda, dava konusu taşınmaz her ne kadar 2886 Sayılı Kanun gereğince ihale ile kiraya verilmiş ise de, sözleşme süresinin 12.03.2018 tarihinde sona erdiği, bu tarih itibariyle davacı idareye ait taşınmazlar bakımından aynı Kanun’un 75. maddesinin uygulanabilme olanağı bulunmadığı, nitekim bu maddenin özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar hakkında uygulanmasının 27.03.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7103 Sayılı Kanun ile öngörüldüğü, bu durumda sözleşme bitim tarihi itibariyle dava konusu kiralananda 6098 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği, anılan Kanun’un 347. maddesi uyarınca çatılı iş yeri vasfındaki kiralananın kira sözleşmesinin aynı şartlarla bir yıl süre ile yenilendiği, kiraya veren davacının bu aşamada süre bitimi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdiremeyeceği ve kiracılığı devam eden davalıdan kira sözleşmesinin sona erdiği iddiasıyla cezai şart talep edemeyeceği anlaşılmakla İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin feshedilmesine rağmen kiralananı tahliye etmeyen kiracıdan cezai şart (ceza koşulu) veya tazminat istenip istenemeyeceğini değerlendirmiştir. Karara göre, sözleşme geçerli biçimde sona erdikten sonra kiralananı haksız olarak elinde tutan (tahliye etmeyen) kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zarardan sorumludur; sözleşmede kararlaştırılan cezai şart, koşulları varsa talep edilebilir. Ancak cezai şartın miktarı, fahiş (aşırı) ise hakim tarafından TBK hükümleri uyarınca indirilebilir. Somut olayda cezai şart ve tazminat talebinin, sözleşme hükümleri ve hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilmeden hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Duruşmaya Katılmayan ve Dava Şartını Yerine Getirmeyen Tarafın Durumu Nedir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/470, K. 2023/1981, T. 21.6.2023
Dava, TBK’nın 347. maddesi gereğince tahliye istemine ilişkindir. Davalı vekili, duruşmaya, aynı gün başka bir mahkemede duruşması olması sebebiyle katılamayacağını belirterek mazeret dilekçesi vermiştir. Mahkemece; mazeret talebinin, dosyanın kararlık aşamada olması nedeniyle reddine karar verilmesi, hukuki dinlenilme hakkının ve bu itibarla Anayasa ve uluslararası sözleşmelerle güvence altına alınan adil yargılanma hakkının ihlali niteliğinde olup, bozmayı gerektirmiştir. Davacı; mülkiyeti Sosyal Güvenlik Kurumuna ( E. İnş. A.Ş. ) ait olan taşınmazın mülkiyetinin SGK ile imzalanan 04.08.2016 tarihli protokol ile Belediyeye geçtiğini, dava konusu taşınmazın 01.06.1997 tarihli kira sözleşmesi ile E. İnşaat ve İşletme A.Ş tarafından 1 yıl süre ile davalıya kiraya verilmiş olup, TBK’nın 347. maddesi gereğince kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin ihtarname ile bildirildiğini bu nedenle davalının dava konusu taşınmazdan TBK’nın 347. maddesi gereğince tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı; müvekkilinin bir kamu bankası olarak kamu hizmeti verdiğini, dolayısıyla davacı … tarafından hiçbir gerekçe gösterilmeksizin ve gerçek ihtiyaç açıklanmaksızın müvekkili bankanın yıllardır aynı yerde olan Anıt Şubesini tahliye etmeye çalışmasının kötü niyetli olduğunu belirterek, açılan davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; TBK’nın 347. maddesi gereğince kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin davalıya 17.02.2020 tarihinde ihtarname ile bildirildiği, ihtarnamenin davalıya 17.02.2020 tarihinde tebliğ edildiği, davanın süresinde açıldığı ve TBK’nın 347. maddesinde aranan koşulların sağlandığı gerekçesiyle, davanın kabulüyle davalının tahliyesine karar verilmiştir. IV. Birleşmiş Milletler İnsan Hakları Bildirgesinin 10. maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6. maddesinde, adil yargılanma hakkı kapsamında düzenlenmiştir. 3. Değerlendirme 1. Davalı vekili, duruşmaya, aynı gün başka bir mahkemede duruşması olması sebebiyle katılamayacağını belirterek mazeret dilekçesi vermiştir. Mahkemece; davacı vekilinin mazeret talebinin, dosyanın kararlık aşamada olması nedeniyle reddine karar verilmesi, hukuki dinlenilme hakkının ve bu itibarla Anayasa ve uluslararası sözleşmelerle güvence altına alınan adil yargılanma hakkının ihlali niteliğinde olup, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 347’ye dayalı tahliye davasında, duruşmaya katılmayan ve dava şartı arabuluculuk gibi usul yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafın durumunu değerlendirmiştir. Karara göre, kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmuş ve gerekli usul işlemleri tamamlanmış olmalıdır; taraflardan birinin duruşmalara katılmaması, mahkemenin dosyadaki delillere ve usule göre karar vermesini engellemez. Ancak dava şartları eksikse mahkeme bunu kendiliğinden gözetmelidir. Somut olayda usule ilişkin bu hususlar doğru değerlendirilmeden karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Tahliye Taahhütnamesindeki Tarihe İtiraz Edilirse Takip Nasıl Sonuçlanır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2877, K. 2026/2766, T. 5.5.2026
Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesi nedeniyle yapılan icra takibine yapılan itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenlemesi yer almaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için; yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi gereklidir. Somut uyuşmazlıkta, davalı vekili tarafından takibe dayanak yapılan dava konusu tahliye taahhüdünün keşide tarihinden sonra, taraflar arasında 11.09.2024 tarihli kira sözleşmesi imzalanarak kira sözleşmesinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekili tarafından da sunulan sözleşme kabul edilerek tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığına dair 22.10.2024 tarihli beyan dilekçesi ibraz edilmiş olmakla, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 11.09.2014 başlangıç tarihli sözleşme ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde, kiracının taahhütnamedeki tarihe (taahhüdün boş verilip sonradan doldurulduğu iddiasına) itiraz etmesi halinde takibin nasıl sonuçlanacağını değerlendirmiştir. Karara göre, tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir; kiracı, taahhütteki tarihin sonradan doldurulduğunu (boş taahhüt) ileri sürerse, taahhüdün düzenlenme koşulları ve iradenin gerçekliği araştırılmalıdır. İtirazın iptali davasında, taahhüdün geçerliliği kesin biçimde belirlenmeden takibin devamına karar verilemez. Somut olayda bu değerlendirme çerçevesinde kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Yeni Malikin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliyede Süre ve İhtar Şartı Nedir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4817, K. 2024/2908, T. 9.10.2024
Uyuşmazlık, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Yeni malikin iktisap nedeniyle mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği 6098 Sayılı Kanun’un 310. maddesinde; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Söz konusu kanun maddesi uyarınca, davacı malik 15.09.2012 tarihli sözleşmenin tarafı olur. Somut olayda davacı, davada sözleşmeye de dayanmış olup davasını sadece iktisaba hasretmemiştir. Eş söyleyişle, Mahkemece; davacının kiraya verene halef olması nedeniyle, işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 14.02.2013 tarihinde tebliği ile TBK’nın 353. maddesi uyarınca 15.09.2013-15.09.2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından, dava konusu kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığına ilişkin bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve dinlenen tanık beyanları da değerlendirilmek suretiyle ihtiyaç iddiası ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Avukat Kaleminden Özet: Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananı sonradan edinen yeni malikin işyeri ihtiyacı nedeniyle açtığı tahliye davasında süre ve ihtar (bildirim) şartlarını değerlendirmiştir. TBK m. 351 uyarınca yeni malik; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve edinmeden altı ay sonra dava açmak koşuluyla ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir; dilerse sözleşme süresinin sonunu bekleyerek genel hükümlere göre de tahliye davası açabilir. İşyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Somut olayda yeni malikin süre ve bildirim şartlarına uygun davranıp davranmadığı ile ihtiyacın gerçekliği değerlendirilmeden karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi sözleşme bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Konut kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Ev sahibi ancak kanundaki tahliye sebeplerinden birine dayanabilir.
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır, satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir. Yeni malik ancak kendisi veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351).
Tahliye taahhütnamesi hangi hallerde geçersizdir?
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce verilen, yazılı olmayan, tahliye tarihi içermeyen veya kiracının imzasını taşımayan taahhütnameler geçersizdir. Boş imzalanıp sonradan doldurulan taahhüt ise kural olarak geçerli sayılır; aksini kiracı yazılı delille ispatlamak zorundadır.
Kira tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye talepli icra takibi itiraz gelmezse 2-4 ayda sonuçlanabilir; Sulh Hukuk Mahkemesindeki tahliye davaları ortalama 1-1,5 yıl, istinafla birlikte 2 yılı aşkın sürebilir. Arabuluculuk aşaması ise 3-4 hafta sürer.
İki haklı ihtardan sonra kiracı borcu öderse dava düşer mi?
Hayır. İki haklı ihtar davasında önemli olan ihtara sebep olunmasıdır; kiracının ihtar üzerine borcu ödemesi, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılacak tahliye davasını engellemez.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra ev kiraya verilirse ne olur?
Haklı sebep olmaksızın 3 yıl dolmadan taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiralanması halinde ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).
Arabuluculuğa gitmeden tahliye davası açılabilir mi?
Hayır. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Tek istisna, tahliye talepli ilamsız icra takibidir.
Kiracı aidat ödemezse tahliye edilebilir mi?
Evet. Yan giderler (aidat, ortak gider) kira borcu kapsamındadır; ödenmemesi halinde TBK m. 315 uyarınca 30 günlük süreli ihtar gönderilerek temerrüt yoluyla tahliye istenebilir.
Avukat’a Sor
Kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesi, ihtarname süreçleri veya kira arabuluculuğu hakkındaki sorularınızı doğrudan avukata iletebilir, dosyanıza özel hukuki değerlendirme talep edebilirsiniz. Doğru yolun ve doğru sürenin seçimi, tahliye sürecinde aylar kazandırır. Avukat’a Sor
Av. Muhammet Sarıkaya
Avukat Muhammet Sarıkaya, 1995 yılında İstanbul’da doğmuştur. 2009-2013 yılları arasında İstanbul’un köklü liselerinden Hasan Polatkan Anadolu Lisesi’nde öğrenim görmüş; 2014 yılında başladığı Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2018 yılında mezun olmuştur. 2019 yılında avukatlık stajını tamamlayarak avukatlık ruhsatını almış ve İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarası ile kayıtlı olarak mesleki faaliyetlerine başlamıştır. Ağırlıklı çalışma alanları ceza hukuku, aile hukuku, miras hukuku, idare hukuku ve tazminat hukukudur. Mesleki faaliyetlerini hukukun üstünlüğü, adalet ilkesi, gizlilik ve mesleki etik kurallar çerçevesinde sürdürmekte; güncel mevzuat ve yargı kararlarını yakından takip ederek çözüm odaklı bir yaklaşım benimsemektedir. Baro Doğrulaması: Avukat Muhammet Sarıkaya, İstanbul Barosu’na 68766 sicil numarası ile kayıtlıdır. İstanbul Barosu levha kaydını doğrulamak için tıklayın.