Taşınmaz Mülkiyetinin Kazandırıcı Zamanaşımıyla Kazanılması 2026: Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımı (TMK 712-713)

Bir müvekkilimin babası, köydeki bir tarlayı 1980’lerden beri sürüyor, ekiyor, vergisini ödüyordu; tapuda ise kayıt yoktu. Babası ölünce oğlu, tarlayı satmak istediğinde “tapusu yok, senin değil” cevabıyla karşılaştı. Oysa kırk yıllık malik gibi kullanım, hukukta karşılıksız kalmaz. Taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılması, tam olarak bu durumdaki kişilere tapu kazandıran kurumdur; ancak şartları serttir ve Hazine’nin itirazıyla karşılaşır. Bu yazıda olağan ve olağanüstü zamanaşımı arasındaki farkı, “davasız ve aralıksız” ve “malik sıfatıyla” zilyetliğin ne anlama geldiğini, hangi taşınmazların kazanılamayacağını, tescil davasının nasıl açıldığını ve Kadastro Kanunu ile ilişkisini avukat gözüyle anlatıyorum.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir? İki Tür: Olağan ve Olağanüstü

Kazandırıcı zamanaşımı, bir kişinin belirli bir süre boyunca kanunun aradığı nitelikte zilyetlik sürdürmesi sonucunda, tapuda malik olmadığı taşınmazın mülkiyetini aslen kazanmasıdır. Türk Medeni Kanunu iki tür öngörür: Olağan zamanaşımı (TMK m. 712), tapuda yolsuz tescille malik görünen iyiniyetli kişinin 10 yıllık zilyetlikle mülkiyeti kazanmasıdır; olağanüstü zamanaşımı (TMK m. 713), tapusuz veya maliki belirsiz taşınmazın 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlikle kazanılmasıdır.

Kazandırıcı zamanaşımı, mülkiyetin en tartışmalı kazanım yoludur; çünkü tapu sicilinin güvenilirliği ilkesiyle fiili durumun korunması ilkesini karşı karşıya getirir. Bu nedenle Yargıtay, şartları sıkı yorumlar ve ispat yükünü ağırlaştırır. Kanun metnine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz. Zilyetliğin ne olduğu ve türleri için zilyetlik kavramı ve türleri yazısına bakabilirsiniz.

Olağan Zamanaşımı: 10 Yıl, Yolsuz Tescil ve İyiniyet (TMK 712)

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m. 712). Şartları dört tanedir: Tapuda malik olarak kayıtlı olmak, bu kaydın yolsuz (geçersiz sebebe dayalı) olması, 10 yıl davasız ve aralıksız zilyetlik ve zilyetlik süresince iyiniyet.

• Yolsuz tescil: Ehliyetsiz kişiden yapılan alım, geçersiz vekaletnameyle devir, sahte belgeyle tescil gibi hallerde tapu kaydı yolsuzdur; ancak kayıt malikin lehinedir.
• İyiniyet: Malik, tescilin yolsuz olduğunu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa iyiniyetlidir (TMK m. 3); iyiniyet karine olarak kabul edilir, aksini ileri süren ispatlar.
• Davasız ve aralıksız: On yıl boyunca gerçek malik tarafından tapu iptal davası açılmamış ve zilyetlik kesintisiz sürmüş olmalıdır.
• Sonuç: Gerçek malik, on yıl geçtikten sonra tapu iptal davası açamaz; yolsuz tescil sağlam hale gelir. Tapu iptal davalarının süreleri için tapu iptal ve tescil davası yazısına bakılabilir.

Olağanüstü Zamanaşımı: 20 Yıl ve Malik Sıfatıyla Zilyetlik (TMK 713)

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m. 713/1). Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş ya da ölmüş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tescilini isteyebilir (TMK m. 713/2). İyiniyet aranmaz.

Şartlar

• Taşınmazın niteliği: Tapusuz olmalı ya da maliki belirsiz, 20 yıl önce ölmüş veya gaip kişi adına kayıtlı olmalıdır.
• Malik sıfatıyla zilyetlik: Zilyet, taşınmazı kiracı, ortakçı, yarıcı veya başkasının izniyle değil, kendisinin gibi kullanmalıdır. Kira ödemek, izin istemek veya malik tanımak bu sıfatı ortadan kaldırır.
• Davasız zilyetlik: 20 yıl boyunca zilyetliğe karşı dava açılmamış olmalıdır; açılıp reddedilen dava süreyi kesmez.
• Aralıksız zilyetlik: Zilyetlik kesintisiz sürmelidir; önceki zilyetten devralınan süreler eklenebilir (TMK m. 713/4).
• Ekonomik amaca uygun kullanım: Yargıtay, tarım arazisinde ekim-dikim, bağ-bahçede bakım, arsada yapı yapılması gibi taşınmazın niteliğine uygun fiili kullanım arar; boş bırakılan taşınmaz kazanılamaz.

Olağan ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Karşılaştırması

Zamanaşımıyla Kazanılamayan Taşınmazlar

Kamu malları ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz; ormanlar (Anayasa m. 169, 6831 sayılı Orman Kanunu), mera, yaylak ve kışlaklar (4342 sayılı Mera Kanunu), kıyılar (3621 sayılı Kıyı Kanunu), yollar, meydanlar, akarsu yatakları, tarihi ve kültürel sit alanları, askeri yasak bölgeler ve tapuda Hazine, belediye veya köy tüzel kişiliği adına kayıtlı kamu hizmetine özgülenmiş taşınmazlar bu kapsamdadır. Yargıtay, taşınmazın 20 yıl önce orman veya mera vasfında olup olmadığını hava fotoğrafları ve memleket haritalarıyla araştırır.

• Orman sınırları dışına çıkarılan yerler (2/B): Bu yerler Hazine adına tescil edilir; zilyet, kazandırıcı zamanaşımıyla değil 6292 sayılı Kanun kapsamındaki hak sahipliği ve satış hükümleriyle edinebilir.
• Hazinenin özel malları: Hazine adına kayıtlı ancak kamu hizmetine özgülenmemiş taşınmazlar, TMK m. 713/2 şartlarına giriyorsa (maliki belirsiz değildir, Hazine adına kayıtlıdır) kural olarak kazanılamaz; ancak 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 ve 17 belirli şartlarla zilyede hak tanır.
• Tarım arazileri: 5403 sayılı Kanun uyarınca asgari büyüklüğün altında bölünmeye yol açacak kısmi tescil istenemez.
• Tapuda kayıtlı ve maliki yaşayan taşınmaz: Maliki belli ve hayatta olan tapulu taşınmaz ne kadar uzun süre kullanılırsa kullanılsın olağanüstü zamanaşımıyla kazanılamaz; malik el atmanın önlenmesi davasını her zaman açabilir. Bkz. mülkiyet hakkının kapsamı.

Tescil Davası: Mahkeme, Taraflar, İlan ve İspat

Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri (belediye veya köy tüzel kişiliği, orman idaresi) ile varsa tapudaki malikin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3). Mahkeme, davayı gazeteyle ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçla üç defa ilan eder; son ilandan başlayarak 3 ay içinde itiraz edilmezse ve zilyetlik şartlarının gerçekleştiği anlaşılırsa tescile karar verir (TMK m. 713/4-5).

1. Ön araştırma: Taşınmazın tapu, kadastro ve orman kadastro kayıtları, eski memleket haritaları ve hava fotoğrafları toplanır; 20 yıl önceki niteliği belirlenir.
2. Dava dilekçesi: Zilyetliğin başlangıcı, niteliği, kullanım biçimi, vergi ödemeleri ve tanıklar gösterilir; harç, taşınmazın değerine göre nispi olarak ödenir.
3. İlan: Mahkeme ilan yapar; itiraz edenler davaya katılır.
4. Keşif ve bilirkişi: Harita mühendisi taşınmazı ölçer, fen bilirkişisi kroki hazırlar, ziraat bilirkişisi kullanım süresini ve niteliğini belirler; yerel bilirkişi ve tanıklar keşifte dinlenir.
5. Karar: Şartlar gerçekleşmişse mahkeme, taşınmazın davacı adına tesciline karar verir; kesinleşince tapu müdürlüğü tescili yapar. Dosya turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden UYAP Vatandaş ile izlenebilir.

İspat yükü davacıdadır; 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik tanık, vergi makbuzu, tarımsal destekleme kayıtları, elektrik-su aboneliği, ürün satış belgeleri ve komşu tanıklıklarıyla ispat edilir. Zilyetlik iddiasının aile içi karşılıksız kullanıma dayanması (örneğin babanın tarlasını kullanan çocuk) malik sıfatını ispatta ciddi güçlük yaratır.

Kadastro Kanunu ile İlişkisi (3402 sayılı Kanun m. 14-17)

Kadastro çalışması yapılan yerlerde tapusuz taşınmazların zilyet adına tespiti, TMK m. 713 yerine 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 hükmüne göre yapılır: Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan taşınmazlardan toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan kısmı, çekişmesiz ve aralıksız en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi adına tespit edilir. Bu sınırı aşan kısım için zilyetlik yeterli değildir; belgeye dayanmak gerekir.

• Belgeye dayalı zilyetlik (m. 14/2): Vergi kaydı, tapu dışı satış senedi, mahkeme kararı gibi belgeler yüzölçümü sınırını genişletir.
• Hazine ve kamu taşınmazları (m. 17): Tapuda Hazine adına kayıtlı ancak imar ve ihya edilmiş tarıma elverişli olmayan yerler belirli şartlarla zilyet adına tespit edilebilir.
• Kadastro tespitine itiraz: Askı ilanından itibaren 30 gün içinde kadastro mahkemesinde dava açılır; süre kaçırılırsa tespit kesinleşir ve 10 yıllık hak düşürücü süre (m. 12/3) içinde genel mahkemede dava açılabilir.
• Kadastrodan sonra: Kadastro kesinleşip taşınmaz tapuya bağlandıktan sonra TMK m. 712-713 hükümleri uygulanır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Davası Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

Kazandırıcı zamanaşımına ilişkin Yargıtay içtihadı, malik sıfatıyla zilyetliğin ispatı, taşınmazın 20 yıl önceki niteliğinin araştırılması ve kamu mallarının kazanılamaması konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz nasıl kazanılır?

Tapusuz veya maliki belirsiz taşınmazı 20 yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanan kişi asliye hukuk mahkemesinde tescil davası açar (TMK m. 713). Tapuda yolsuz tescille malik görünen iyiniyetli kişi ise 10 yıllık zilyetlikle mülkiyeti kendiliğinden kazanır (TMK m. 712).

Kazandırıcı zamanaşımı süresi kaç yıldır?

Olağan zamanaşımında 10 yıl (tapuda yolsuz kayıt + iyiniyet), olağanüstü zamanaşımında 20 yıldır (tapusuz veya maliki belirsiz taşınmaz, iyiniyet aranmaz). Süreler davasız ve aralıksız zilyetlikle dolmalıdır.

Tapulu ve sahibi belli bir taşınmaz zamanaşımıyla kazanılabilir mi?

Hayır. Maliki tapudan belli ve hayatta olan taşınmaz ne kadar uzun süre kullanılırsa kullanılsın olağanüstü zamanaşımıyla kazanılamaz; malik el atmanın önlenmesi davasını her zaman açabilir. Yalnızca 20 yıl önce ölmüş veya gaip malik adına kayıtlı taşınmazlar kazanılabilir.

Hazine arazisi zamanaşımıyla kazanılabilir mi?

Kamu hizmetine özgülenmiş Hazine taşınmazları, orman, mera, kıyı ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler kazanılamaz. Hazinenin özel malları için Kadastro Kanunu m. 14 ve 17 belirli şartlarla zilyede hak tanır; 2/B arazileri ise 6292 sayılı Kanun kapsamındadır.

Kazandırıcı zamanaşımı davası kime karşı açılır?

Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine (belediye veya köy tüzel kişiliği, orman idaresi) ve varsa tapudaki malikin mirasçılarına karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme üç kez ilan yapar ve 3 ay itiraz süresi tanır.

Malik sıfatıyla zilyetlik ne demektir?

Taşınmazı kiracı, ortakçı veya başkasının izniyle değil, kendisinin gibi kullanmaktır. Kira ödeyen, izin isteyen veya malik tanıyan kişi malik sıfatıyla zilyet değildir. Vergi ödemesi, çiftçi kaydı ve fiili kullanım bu sıfatı gösterir.

Babamın kullandığı süreyi kendi süreme ekleyebilir miyim?

Evet. TMK m. 713/4 uyarınca önceki zilyetten devralınan zilyetlik süresi eklenir; babanın 12 yıl, oğlun 8 yıl malik sıfatıyla zilyetliği toplam 20 yılı doldurur. Ancak her iki zilyetliğin de malik sıfatıyla ve aralıksız olması gerekir.

İstanbul Avukat