Mülkiyet Hakkının Kapsamı 2026: İçeriği, Sınırları, Bütünleyici Parça ve Eklenti (TMK 683-687)

Bir müvekkilim, satın aldığı dairede önceki malikin bıraktığı klima, ankastre fırın ve perde raylarının kendisine ait olup olmadığını sordu; başka biri arsasının altından geçirilen doğalgaz hattına itiraz edip edemeyeceğini, bir diğeri bahçesine giren komşu ağacının dallarını kesip kesemeyeceğini. Üçü de aynı sorunun farklı yüzleriydi: Mülkiyet hakkı nerede başlar, nerede biter? Mülkiyet hakkının kapsamı, eşya hukukunun temel taşı ve pratikte en çok yanlış anlaşılan konusudur. Bu yazıda mülkiyet hakkının içeriğini oluşturan üç yetkiyi, bütünleyici parça ve eklenti ayrımını, taşınmaz mülkiyetinin yatay ve dikey sınırlarını, komşuluk hukukundan doğan sınırlamaları ve mülkiyeti koruyan davaları avukat gözüyle anlatıyorum.

Mülkiyet Hakkı Nedir? Üç Yetki: Kullanma, Yararlanma, Tasarruf (TMK 683)

Mülkiyet hakkı, bir kimseye eşya üzerinde hukuk düzeninin sınırları içinde en geniş yetkiyi veren ayni haktır ve üç yetkiden oluşur: Eşyayı kullanma (usus), ürünlerinden ve gelirinden yararlanma (fructus) ve eşya üzerinde hukuki ve fiili tasarrufta bulunma, yani satma, bağışlama, rehnetme, değiştirme veya yok etme (abusus). Malik, bu yetkileri kural olarak tek başına ve herkese karşı ileri sürebilir; bu nedenle mülkiyet mutlak, tam ve ayni bir haktır (TMK m. 683/1).

Mülkiyet hakkı, malike iki temel dava hakkı verir: Malı haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası ve mülkiyete yapılan her türlü haksız müdahaleye karşı el atmanın önlenmesi davası (TMK m. 683/2). Kanun hükümlerine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz. Mülkiyetin daraltılmış biçimleri olan sınırlı ayni hakları sınırlı ayni haklar yazısında; mülkiyetin fiili görünümü olan zilyetliği zilyetlik kavramı ve türleri yazısında ayrıca işledim.

Bütünleyici Parça ve Doğal Ürünler (TMK 684-685)

Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur; bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır (TMK m. 684). Bütünleyici parça üzerinde ayrı bir mülkiyet kurulamaz; taşınmazın üzerindeki bina, binanın duvarları, çatısı, asansörü, arsadaki ağaçlar bütünleyici parçadır ve taşınmazla birlikte devredilir.

• Yapı: Arsa üzerine yapılan bina, onu yapan kişi başkası olsa bile arsa malikine aittir (üst, alta tabidir ilkesi, TMK m. 718, 722). Malzeme sahibi ve arsa sahibi arasındaki ilişki TMK m. 722-724 uyarınca tazminat ve gerekirse arsanın mülkiyetinin yapı malikine geçirilmesiyle çözülür.
• Doğal ürünler: Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur; doğal ürünler (meyve, mahsul, hayvan yavrusu, maden) asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır (TMK m. 685). Kiracı veya intifa hakkı sahibi gibi kişiler ürünleri sözleşme veya kanun gereği edinir.
• Yerel adet: Bir parçanın bütünleyici parça sayılıp sayılmayacağı yerel adete göre belirlenir; kombi, kalorifer tesisatı, gömme dolap bütünleyici parça; klima, perde, avize ise genellikle eklentidir.

Eklenti: Kapsam ve Tasarrufun Eklentiyi İçermesi (TMK 686-687)

Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır (TMK m. 686/2). Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar (TMK m. 686/1); yani daire satılırken sözleşmede istisna edilmemişse eklentiler de alıcıya geçer.

• Eklenti örnekleri: Çiftlikteki traktör ve tarım aletleri, fabrikadaki makineler, otelin mobilya ve donanımı, dairenin ankastre olmayan beyaz eşyası (satıcı sözleşmede istisna etmemişse).
• Eklenti olmayanlar: Asıl şeyin zilyedinin geçici olarak kullanmasına veya tüketmesine özgülenen ya da asıl şeyin özel niteliği ile ilgili olmayan şeyler eklenti sayılmaz (TMK m. 687).
• Geçici ayrılma: Eklentinin geçici olarak asıl şeyden ayrılması, ona eklenti niteliğini kaybettirmez (TMK m. 686/3).
• İpotekte önem: Taşınmaz rehni, bütünleyici parçaları ve eklentileri de kapsar (TMK m. 862); bu nedenle fabrika ipoteğinde makineler de rehin kapsamındadır. Ayrıntı için ipotek hakkı yazısına bakılabilir.

Bütünleyici Parça, Eklenti ve Bağımsız Eşya Karşılaştırması

Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay ve Dikey Kapsamı (TMK 718-721)

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK m. 718). Yatay sınır, tapu planı ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; plan ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır (TMK m. 719).

• Dikey sınır ve “yarar” ölçütü: Malik, üstünden geçen uçağa veya altından geçen metroya itiraz edemez; ancak yüksek gerilim hattı, doğalgaz borusu gibi kullanımı etkileyen tesisler için irtifak kurulması ve bedel ödenmesi gerekir. Bu konuda irtifak hakkı yazısına bakılabilir.
• Madenler ve sular: Madenler devlete aittir (Anayasa m. 168); yer altı suları, kaynak suları ve genel sular kamu yararına tabidir. Kaynak, arazinin bütünleyici parçasıdır ancak Su Kanunu hükümleri saklıdır (TMK m. 756).
• Sınır belirleme: Sınırı belirsiz taşınmazlarda malik, komşusundan sınırın belirlenmesine katılmasını isteyebilir (TMK m. 720); uyuşmazlık halinde sınır tespiti davası açılır.
• Taşkın yapı: Komşu arsaya taşan yapı, taşan kısım için irtifak hakkı kurulması veya bedel karşılığı mülkiyet devriyle çözülür (TMK m. 725).

Mülkiyet Hakkının Sınırları: Komşuluk Hukuku, İmar ve Kamulaştırma

Mülkiyet hakkı mutlak değildir; Anayasa m. 35 uyarınca kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir ve kullanımı toplum yararına aykırı olamaz. Türk Medeni Kanunu m. 737 uyarınca herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür; taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, is, koku, gürültü, sarsıntı gibi etkiler yasaktır.

• Komşuluk sınırlamaları (TMK m. 737-750): Taşkınlık yasağı, kazı ve yapılarda komşu taşınmaza zarar vermeme, bitkilerin komşu araziye sarkması halinde dal kesme hakkı (TMK m. 740), doğal suların akışı, mecra ve geçit hakları. Zorunlu geçit için geçit hakkı yazısına bakılabilir.
• İmar sınırlamaları: 3194 sayılı İmar Kanunu, yapı ruhsatı, kat yüksekliği, emsal, çekme mesafesi ve arazi kullanım kararlarıyla mülkiyeti sınırlar; imar planına aykırı yapı yıkılabilir.
• Kamulaştırma: Devlet, kamu yararı gerektiğinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca bedelini peşin ödeyerek taşınmazı alabilir; bedel uyuşmazlığı asliye hukuk mahkemesinde çözülür.
• Yasal önalım ve tapu sınırlamaları: Paylı mülkiyette önalım hakkı, tarım arazilerinde bölünme yasağı, yabancıların taşınmaz edinme sınırları (Tapu Kanunu m. 35).
• Kültür ve doğal varlıklar: Sit alanları ve tescilli yapılarda malik, koruma kurulu izni olmadan tasarruf edemez.

Mülkiyetin Korunması: İstihkak ve El Atmanın Önlenmesi Davaları

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası, mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelere karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açabilir (TMK m. 683/2). Her iki dava da mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi değildir; malik, işgalin yirmi yıl sürmesi halinde dahi dava açabilir. Taşınmazlarda dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.

• İstihkak davası: Malın haksız zilyetten geri alınmasını sağlar; taşınırlarda davalının iyiniyetli kazanımı (TMK m. 988) savunma olarak ileri sürülebilir.
• El atmanın önlenmesi: Komşunun taşınmaza taşması, kiracının tahliyeden sonra oturmaya devam etmesi, üçüncü kişinin tarlayı ekmesi gibi hallerde açılır; genellikle ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ve kal (yıkım) talebiyle birleştirilir.
• Tapu kaydı sorgulama: Taşınmazınızın güncel tapu kaydı, üzerindeki şerh ve irtifaklar turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden e-Devlet tapu bilgileri sorgulama hizmetiyle görüntülenebilir.
• Tapu sicilinin düzeltilmesi: Mülkiyet hakkı tapuda yanlış kişi adına görünüyorsa tapu iptal ve tescil davası açılır; ayrıntı için tapu iptal ve tescil davası yazısına bakılabilir.
• Zilyetlik davaları: Mülkiyeti ispat etmeden yalnızca zilyetliğe dayanarak açılan hızlı koruma davaları TMK m. 981-984’te düzenlenir; 1 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.
• Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru: Kamu gücünün mülkiyet hakkına orantısız müdahalesi halinde iç hukuk yolları tükendikten sonra Anayasa Mahkemesine ve ardından AİHM’e başvurulabilir (Ek 1 No.lu Protokol m. 1).

Mülkiyet Hakkının Kapsamı ve Korunması Davaları Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

Mülkiyet hakkının kapsamına ilişkin Yargıtay içtihadı, el atmanın önlenmesi davasının zamanaşımına tabi olmaması, eklenti-bütünleyici parça ayrımı ve komşuluk hukukundaki taşkınlık ölçütü konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Mülkiyet hakkının kapsamı nedir?

Malikin eşya üzerinde hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkileri ile eşyanın bütünleyici parçalarını, aksi kararlaştırılmadıkça eklentilerini ve doğal ürünlerini içine alan haktır (TMK m. 683-687). Taşınmazda yararlı olduğu ölçüde üst ve alt katmanları da kapsar.

Bütünleyici parça ile eklenti arasındaki fark nedir?

Bütünleyici parça asıl şeyden zarar görmeden ayrılamaz (bina, duvar, tesisat) ve üzerinde ayrı mülkiyet kurulamaz. Eklenti ise asıl şeye sürekli özgülenmiş ancak ayrılabilen taşınırdır (makine, mobilya); satışta aksi belirtilmedikçe alıcıya geçer.

Satılan dairedeki klima, kombi ve perdeler alıcıya geçer mi?

Kombi ve kalorifer tesisatı bütünleyici parçadır, kendiliğinden geçer. Klima ve perde genellikle eklentidir; sözleşmede istisna edilmemişse alıcıya geçer. Uyuşmazlığı önlemek için satış sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Arsamın altından geçen boru hattına itiraz edebilir miyim?

Kullanımınızı etkilemeyen derinlikteki tesislere itiraz edilemez. Kullanımı etkileyen hatlar için idarenin irtifak kurması ve bedel ödemesi gerekir; irtifak kurulmadan yapılan müdahale için el atmanın önlenmesi veya kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.

Komşumun ağacının dalları bahçeme sarkıyor, kesebilir miyim?

Evet. TMK m. 740 uyarınca komşuya bildirimde bulunup makul süre içinde kaldırılmazsa sarkan dal ve kökleri kesip alabilirsiniz. Meyveleri ise ağaç sahibine aittir; ancak bahçenize düşen meyveleri toplayabilirsiniz.

Mülkiyete el atma davası için süre var mı?

Hayır. İstihkak ve el atmanın önlenmesi davaları mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi değildir. Yalnızca zilyetliğe dayanan hızlı koruma davaları 1 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Mülkiyet hakkı hangi hallerde sınırlanır?

Anayasa m. 35 uyarınca kamu yararıyla kanunla: komşuluk hukuku (taşkınlık yasağı, geçit, mecra), imar mevzuatı, kamulaştırma, tarım arazilerinde bölünme yasağı, sit alanı koruma kuralları ve paylı mülkiyette önalım hakkı başlıca sınırlamalardır.

İstanbul Avukat