İrtifak Hakkı 2026: Türleri, Kurulması, Kullanılması ve Sona Ermesi (TMK 779-793)

Bir müvekkilim, deniz manzaralı villasının önündeki arsaya iki katlı bina yapılacağını öğrendi. Tapusunu inceledik: Villayı satın aldığı müteahhit, önündeki arsa üzerinde “manzarayı kapatmama” irtifakı kurdurmuştu ve bu kayıt arsanın yeni malikini de bağlıyordu. İnşaat durdu. İrtifak hakkı, mülkiyetin en esnek ve en az bilinen sınırlama aracıdır: Komşunuzun arsasından geçmenizi, üzerine yapı yapmanızı, manzaranızı korumanızı ya da su hattınızı geçirmenizi tapuya işleyerek herkese karşı güvence altına alır. Bu yazıda irtifak hakkının türlerini, nasıl kurulduğunu, tarafların yükümlülüklerini, sona erme sebeplerini ve terkin davasını avukat gözüyle anlatıyorum.

İrtifak Hakkı Nedir? Olumlu ve Olumsuz İrtifak (TMK 779)

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar (TMK m. 779/1). Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ancak irtifakla bağlantılı yan edim olarak kararlaştırılabilir (TMK m. 779/2). İrtifak, yüklü taşınmazın maliki değil bizzat taşınmaz üzerinde kurulur; bu nedenle malik değişse de hak sürer.

• Olumlu irtifak: Hak sahibine yüklü taşınmazı belirli biçimde kullanma yetkisi verir; geçit, mecra (su, elektrik, doğalgaz hattı geçirme), kaynak kullanma, üst hakkı.
• Olumsuz irtifak: Yüklü taşınmaz malikinin bazı yetkilerini kullanmasını yasaklar; manzara kapatmama, belirli yükseklikte inşaat yapmama, belirli faaliyette bulunmama.
• Yapma borcu istisnası: “Yolu bakımlı tutma”, “duvarı onarma” gibi yapma borçları ancak irtifakın yan edimi olabilir; tek başına irtifak olamaz, taşınmaz yükü kurulmalıdır.

Kanun metnine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz. İrtifakın diğer sınırlı ayni haklar arasındaki yeri için sınırlı ayni haklar yazısına bakabilirsiniz.

İrtifak Hakkının Türleri: Taşınmaz Lehine, Kişiye Bağlı ve Karma

İrtifak hakları, lehine kuruldukları süjeye göre üç gruba ayrılır: Taşınmaz lehine irtifaklar, hak sahibi olarak bir taşınmazı gösterir ve o taşınmazın her malikine geçer; kişiye bağlı irtifaklar (intifa ve oturma), belirli bir gerçek veya tüzel kişi lehinedir, devredilemez ve mirasla geçmez; karma irtifaklar (üst hakkı, kaynak hakkı, diğer irtifaklar) hem taşınmaz hem kişi lehine kurulabilir ve kişi lehine kurulduğunda aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Taşınmaz lehine irtifaklar (TMK m. 779-793)

• Geçit irtifakı: Yüklü taşınmazdan geçme hakkı; zorunlu geçit için bkz. geçit hakkı.
• Mecra irtifakı: Su, gaz, elektrik ve benzeri hatların komşu taşınmazdan geçirilmesi (TMK m. 744-745).
• Manzara ve inşaat irtifakları: Belirli yüksekliği aşmama, manzarayı kapatmama, belirli mesafede yapı yapmama.
• Kullanım irtifakları: Otopark, bahçe, teras kullanma; kat mülkiyetinde bağımsız bölümler arasında kurulan irtifaklar.

Kişiye bağlı irtifaklar

• İntifa hakkı (TMK m. 794-822): Taşınmazdan tam yararlanma; ayrıntı için intifa hakkı.
• Oturma hakkı (TMK m. 823-825): Bir binada veya bölümünde oturma yetkisi; devredilemez, mirasçılara geçmez ve aksi kararlaştırılmadıkça hak sahibi ailesiyle birlikte oturabilir.

Karma irtifaklar

• Üst hakkı (TMK m. 826-836): Başkasının arsası üzerinde veya altında yapı yapma ve yapının maliki olma hakkı; bağımsız ve sürekli üst hakkı tapuda ayrı sayfaya kaydedilir, 30 yıldan az süreli kurulamaz ve 100 yılı aşamaz. Devlet arsalarında yatırım için ve site projelerinde yaygındır.
• Kaynak hakkı (TMK m. 837): Başkasının arazisindeki kaynaktan su alma ve akıtma hakkı.
• Diğer irtifaklar (TMK m. 838): Atış eğitimi, spor alanı, geçit gibi taşınmazın belirli biçimde kullanılmasına ilişkin, kişi veya taşınmaz lehine kurulabilen irtifaklar.

İrtifak Türlerinin Karşılaştırması

İrtifak Hakkının Kurulması: Resmi Senet ve Tapuya Tescil (TMK 780-781)

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; kurulmasına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m. 780-781). Resmi senet, tapu müdürlüğünde düzenlenir; yüklü taşınmaz maliki ile hak sahibi (veya yararlanan taşınmaz maliki) birlikte başvurur. Sözleşmede irtifakın türü, kapsamı, güzergahı veya alanı, süresi, bedeli ve yan edimler açıkça belirlenir; kroki ile gösterilebilen irtifaklarda kroki tapuya eklenir.

1. Hazırlık: İrtifakın türü ve kapsamı belirlenir; geçit ve mecra irtifaklarında harita mühendisince hazırlanan kroki, üst hakkında yapı projesi ve süre.
2. Tapu başvurusu: Tarafların kimlikleri, tapu senetleri, kroki ve varsa vekaletname ile tapu müdürlüğüne başvurulur; e-randevu turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden alınır.
3. Resmi senet: Tapu müdürü resmi senedi düzenler; taraflar imzalar.
4. Harç: İrtifak hakkı tesisinde, bedel üzerinden binde 20 oranında tapu harcı (her iki taraftan) ve döner sermaye ücreti ödenir; bedelsiz irtifaklarda emlak vergi değeri esas alınır.
5. Tescil: İrtifak, yüklü taşınmazın kütük sayfasına “irtifak hakları” sütununa tescil edilir; taşınmaz lehine irtifakta yararlanan taşınmazın sayfasına da kaydedilir.

Kanundan doğan irtifaklar (zorunlu geçit, zorunlu mecra, taşkın yapı) mahkeme kararıyla; kamulaştırma yoluyla kurulan irtifaklar idarenin kamulaştırma kararıyla tescil edilir. Mahkeme kararıyla kurulan irtifakta resmi senet aranmaz; karar tescil belgesidir.

Hak Sahibinin ve Yüklü Taşınmaz Malikinin Yükümlülükleri (TMK 786-793)

İrtifak hakkı sahibi, hakkını yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek biçimde kullanmakla; yüklü taşınmaz maliki ise irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek veya güçleştirecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m. 787). İrtifakın kapsamı, hakkın tescildeki niteliği ve bu nitelik açık değilse tapu kütüğündeki tescilin dayanağı olan belge ve hakkın uzun süreden beri iyiniyetle ve çekişmesiz olarak kullanılış biçimine göre belirlenir (TMK m. 786).

• Bakım ve onarım giderleri: İrtifakın kullanılması için gerekli yapı ve tesislerin bakımı hak sahibine aittir; yüklü taşınmaz maliki de tesisten yararlanıyorsa gider yararlanma oranında paylaşılır (TMK m. 788).
• Yerin değiştirilmesi: İrtifakın belirli bir yerinin kullanılması hak sahibine bir yarar sağlamıyorsa veya yüklü taşınmaz malikinin menfaati gerektiriyorsa malik, gideri karşılayarak irtifakın başka bir yere naklini isteyebilir (TMK m. 792).
• Yüklü taşınmazın bölünmesi: Taşınmaz bölünürse irtifak kural olarak her parça üzerinde devam eder; ancak irtifak belirli bir parçayla sınırlıysa diğer parçalar yükten kurtulur (TMK m. 793).
• Yararlanan taşınmazın bölünmesi: İrtifak, kural olarak her parça lehine devam eder; ancak irtifak belirli parça için gerekli değilse o parçadan terkin istenebilir.
• Kullanımın genişletilememesi: Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarının artması, irtifakın kapsamını genişletmez; yeni ihtiyaç için yeni irtifak veya bedel gerekir (TMK m. 791).

İrtifak Hakkının Sona Ermesi ve Terkin Davası (TMK 783-785)

İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m. 783). Yüklü ve yararlanan taşınmazların aynı malikte birleşmesi halinde malik irtifakı terkin ettirebilir; terkin edilinceye kadar irtifak ayni hak olarak devam eder (TMK m. 784). Lehine irtifak kurulan taşınmaz için irtifakın hiçbir yararı kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; yararı önemli ölçüde azalmışsa bedel karşılığında terkin mümkündür, ancak bu yarar azalması yararlanan taşınmaz malikinin kusuruyla doğmuşsa bedel istenemez (TMK m. 785).

• Anlaşmalı terkin: Hak sahibi tapuda terkin talebinde bulunur; taşınmaz lehine irtifakta yararlanan taşınmaz maliki imzalar.
• Terkin davası: Hak sahibi terkine yanaşmazsa yüklü taşınmaz maliki, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde yararın kalmadığının tespiti ve terkin davası açar; mahkeme keşif ve bilirkişiyle yararı belirler.
• Sürenin dolması: Süreli irtifaklar sürenin sonunda kendiliğinden sona erer; kayıt tapudan terkin edilir.
• Kişiye bağlı irtifakta ölüm: İntifa ve oturma hakkı, hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer; mirasçılar terkin isteyemez, malik ölüm belgesiyle terkin ettirir.
• Kamulaştırma ve imar uygulaması: Yüklü taşınmazın kamulaştırılması irtifakı sona erdirir; hak sahibine irtifakın değeri ölçüsünde bedel ödenir.
• Uzun süre kullanmama: İrtifak, kullanılmamakla sona ermez; ancak yararın kalmadığının delili olabilir.

İrtifak Hakkı Davası Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

İrtifak hakkına ilişkin Yargıtay içtihadı, irtifakın kapsamının tescil ve dayanak belgeye göre belirlenmesi, kullanımın genişletilememesi ve yararı kalmayan irtifakın terkini konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

İrtifak hakkı nedir?

Bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz veya belirli bir kişi lehine kurulan, yüklü taşınmaz malikini bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmaya veya hak sahibinin kullanımına katlanmaya zorlayan sınırlı ayni haktır (TMK m. 779). Geçit, mecra, manzara, intifa, oturma ve üst hakkı başlıca türleridir.

İrtifak hakkı nasıl kurulur?

Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenip tapu kütüğüne tescil edilerek kurulur (TMK m. 780-781); tescil kurucudur. Kanundan doğan irtifaklar (zorunlu geçit, mecra) mahkeme kararıyla, kamu yararına irtifaklar kamulaştırma kararıyla tescil edilir.

İrtifak hakkı türleri nelerdir?

Taşınmaz lehine irtifaklar (geçit, mecra, manzara), kişiye bağlı irtifaklar (intifa, oturma) ve karma irtifaklar (üst hakkı, kaynak hakkı, diğer irtifaklar). Olumlu irtifak kullanma yetkisi verir, olumsuz irtifak malikin bazı yetkilerini yasaklar.

İrtifak hakkı devredilebilir mi?

Taşınmaz lehine irtifak yalnızca taşınmazla birlikte geçer. İntifa ve oturma hakkı devredilemez ve mirasla geçmez. Üst hakkı ve diğer karma irtifaklar aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.

İrtifak hakkı taşınmaz satılınca devam eder mi?

Evet. Tapuya tescilli irtifak, yüklü taşınmazın yeni malikini de bağlar; alıcı irtifakla yüklü taşınmazı devralır. Taşınmaz lehine irtifak ise yararlanan taşınmazın yeni malikine geçer.

İrtifak hakkı nasıl sona erer?

Tapudan terkinle, yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olmasıyla, süreli irtifakta sürenin dolmasıyla, kişiye bağlı irtifakta hak sahibinin ölümüyle, yararın kalmaması halinde mahkeme kararıyla ve kamulaştırmayla sona erer (TMK m. 783-785).

Yararı kalmayan irtifak nasıl kaldırılır?

Yüklü taşınmaz maliki, irtifakın yararlanan taşınmaz için hiçbir yararının kalmadığını ileri sürerek asliye hukuk mahkemesinde terkin davası açar (TMK m. 785). Yarar önemli ölçüde azalmışsa bedel karşılığında terkine karar verilebilir.

İstanbul Avukat