İntifa Hakkı 2026: Kapsamı, Kurulması, Hak Sahibinin Yükümlülükleri ve Sona Ermesi (TMK 794-822)

Yaşlı bir müvekkilim, evini çocuklarına devretmek ama ölünceye kadar orada oturmak, gerekirse kiraya verip huzurevi masrafını karşılamak istiyordu. “Evi verirsem sokakta kalır mıyım?” endişesinin cevabı iki kelimeydi: İntifa hakkı. Tapuda evin mülkiyetini çocuklara geçirirken kendi lehine intifa hakkı saklı tuttu; artık ev çocukların, ama evin kullanımı ve kirası ömrü boyunca onun. İntifa hakkı, Türk hukukunda aile içi mal devirlerinin, miras planlamasının ve şirket varlık yapılandırmalarının en güçlü aracıdır; ancak devredilememesi, mirasla geçmemesi ve gider paylaşımı gibi incelikleri bilinmeden kurulduğunda uyuşmazlık kaynağı olur. Bu yazıda intifa hakkının kapsamını, kurulmasını, süresini, hak sahibi ile malikin yükümlülüklerini, kiraya verme ve satış sorularını, sona ermesini ve vergisel boyutunu avukat gözüyle anlatıyorum.

İntifa Hakkı Nedir? Kuru Mülkiyet ve Tam Yararlanma (TMK 794)

İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme olmadıkça sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar (TMK m. 794). Tam yararlanma, malı kullanma, zilyetliğinde bulundurma, yönetme ve doğal ve hukuki ürünlerini (kira, faiz, mahsul) alma yetkilerini kapsar (TMK m. 803). İntifa hakkı kurulduğunda mülkiyet ikiye bölünmüş gibi olur: Malik, tasarruf yetkisini (satma, ipotek etme) elinde tutar ve buna uygulamada “kuru mülkiyet” (çıplak mülkiyet) denir; kullanma ve yararlanma yetkileri ise intifa hakkı sahibine geçer.

• Kişiye bağlılık: İntifa hakkı belirli bir kişi lehine kurulur; devredilemez, mirasla geçmez ve haczedilemez. Yalnızca hakkın kullanımı (kira geliri gibi) devredilebilir ve haczedilebilir.
• Oturma hakkından farkı: Oturma hakkı (TMK m. 823) yalnızca bir binada oturma yetkisi verir, kiraya vermeye izin vermez; intifa hakkı ise kiraya vermeyi ve tüm gelirleri almayı içerir.
• Kiradan farkı: Kira kişisel bir haktır ve taşınmazın yeni malikine karşı yalnızca kanunun tanıdığı ölçüde ileri sürülebilir; intifa hakkı ayni haktır ve herkese karşı hüküm doğurur.

Kanun metnine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz. İntifanın irtifak hakları arasındaki yeri için irtifak hakkı, sınırlı ayni haklar sistemi için sınırlı ayni haklar yazılarına bakabilirsiniz.

İntifa Hakkının Kurulması ve Süresi (TMK 795, 797)

Taşınmazlar üzerindeki intifa hakkı, tapu kütüğüne tescille kurulur; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri gerekir (TMK m. 795/1). Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulmasına ilişkin sözleşme, tapu müdürlüğünde resmi senet olarak düzenlenir. İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle, tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre kararlaştırılmamışsa tüzel kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer; tüzel kişilerin intifa hakkı en çok 100 yıl devam edebilir (TMK m. 797).

Kurulma yolları

1. Sözleşmeyle: Malik, tapuda üçüncü kişi lehine intifa hakkı kurar; bedelli veya bedelsiz olabilir.
2. Mülkiyet devrinde saklı tutma: Malik, taşınmazı satarken veya bağışlarken kendi lehine intifa hakkını saklı tutar; en yaygın yol budur ve tek işlemle tapuda yapılır.
3. Ölüme bağlı tasarrufla: Vasiyetname veya miras sözleşmesiyle bir kişi lehine intifa hakkı bırakılabilir; bkz. ölüme bağlı tasarruflar.
4. Kanundan doğan intifa: Eski Medeni Kanun döneminde sağ kalan eşin intifa hakkı seçeneği vardı; 4721 sayılı Kanun bunu kaldırmış, yalnızca aile konutu üzerinde sağ kalan eşe intifa veya oturma hakkı tanınmasını istemeyi (TMK m. 652) düzenlemiştir.
5. Mahkeme kararıyla: Miras paylaşımında sağ kalan eşin aile konutu üzerinde intifa hakkı talebi (TMK m. 652) mahkeme kararıyla kurulur.

Tapu harcı, intifa hakkının değeri üzerinden binde 20 olarak her iki taraftan alınır; intifa hakkının değeri, taşınmazın değerinin üçte ikisi olarak hesaplanır, kuru mülkiyet ise üçte biridir. Tapu randevusu turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden alınabilir.

İntifa Hakkı Sahibinin Hakları: Kullanma, Kiraya Verme, Ürünler (TMK 803-806)

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir ve bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermekle yükümlüdür (TMK m. 803). İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın doğal ürünlerinden intifa süresince olgunlaşan ürünlere sahip olur (TMK m. 804); kira ve faiz gibi hukuki ürünler intifa süresiyle orantılı olarak hak sahibine aittir (TMK m. 805). Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hakkın kişiye bağlı olduğu anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir (TMK m. 806); bu, taşınmazın kiraya verilebilmesi anlamına gelir.

• Kiraya verme: İntifa hakkı sahibi taşınmazı dilediği kişiye kiraya verebilir ve kira bedelini alır; malikin rızası gerekmez. İntifa sona erince kira sözleşmesi kural olarak malike geçer, ancak malik TBK hükümlerine göre feshedebilir.
• Kullanım biçimi: Hak sahibi, taşınmazın ekonomik özgülenme amacını değiştiremez (konutu iş yerine çeviremez), bina yıkamaz ve malın özüne zarar veremez.
• Yararlanma yetkisinin sınırlanması: Sözleşmeyle intifa hakkı yalnızca oturmaya veya belirli bir gelire indirilebilir; bu halde “sınırlı intifa” söz konusudur.
• Satış yetkisi yoktur: İntifa hakkı sahibi taşınmazı satamaz, ipotek edemez; bunlar kuru mülkiyet sahibinin yetkileridir. Ancak malik de intifa devam ettiği sürece taşınmazı ancak intifa ile yüklü olarak satabilir.

İntifa Hakkı, Oturma Hakkı ve Kira Sözleşmesi Karşılaştırması

İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri ve Malikin Hakları (TMK 807-813)

İntifa hakkı sahibi, malın olağan bakım ve işletme giderlerini, güvence altına alınmış borçların faizlerini, vergi ve resimleri, intifa süresiyle orantılı olarak karşılamakla yükümlüdür (TMK m. 811); malın önemli onarımı ve yenilenmesi gibi olağanüstü giderler malike aittir, ancak intifa hakkı sahibi malikin bunları yapmaması halinde masrafı kendisi yapıp malikten isteyebilir (TMK m. 812). Malik, hakkın kullanılmasını denetleme, hakkına yönelik tehlike halinde güvence isteme ve intifa konusu malın defterinin tutulmasını isteme hakkına sahiptir (TMK m. 807-810).

• Emlak vergisi: Emlak Vergisi Kanunu m. 3 uyarınca intifa hakkı varsa vergi mükellefi intifa hakkı sahibidir; malik değildir.
• Sigorta: İntifa hakkı sahibi, yerel adete göre iyi bir yönetimin gereği olan sigortaları yaptırmak ve primlerini ödemekle yükümlüdür (TMK m. 813).
• Güvence isteme: Malik, haklarının tehlikeye girdiğini ispat ederse intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir; güvence verilmezse mahkeme malı yediemine bırakabilir (TMK m. 808-809).
• Geri verme borcu: İntifa sona erince hak sahibi (veya mirasçıları) malı malike geri verir; olağan kullanımdan doğan eskime dışındaki zarardan sorumludur (TMK m. 800-801).
• Aidat ve site giderleri: Kat mülkiyetinde ortak gider ve aidatlar, yararlanma hakkı intifa sahibinde olduğundan ona aittir; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca malik de müteselsilen sorumludur.

İntifa Hakkı ile Yüklü Taşınmazın Satışı, Haczi ve Mirasla İlişkisi

Kuru mülkiyet sahibi, taşınmazı intifa hakkıyla yüklü olarak her zaman satabilir; alıcı, intifa hakkı sahibinin ölümüne veya sürenin dolmasına kadar taşınmazı kullanamaz, ancak kuru mülkiyeti genellikle rayiç değerin üçte biri civarında bir bedelle edinir. İntifa hakkı devredilemediğinden ve mirasla geçmediğinden hak sahibinin ölümüyle taşınmaz yükten kurtulur ve malik tam mülkiyete kavuşur; bu nedenle aile içi devirlerde intifa hakkı, veraset ve intikal vergisi planlamasında da kullanılır.

• Haciz: İntifa hakkının kendisi haczedilemez; ancak hak sahibinin alacaklıları intifadan doğan gelirleri (kira) haczettirebilir. Kuru mülkiyet ise malikin borcu için haczedilip intifa ile yüklü olarak satılabilir.
• İpotek: Kuru mülkiyet sahibi taşınmazı ipotek edebilir; ipotek paraya çevrilirse alıcı taşınmazı intifa ile yüklü alır. Bankalar bu nedenle intifalı taşınmaza kredi vermekte isteksizdir.
• Muvazaa ve tenkis: Miras bırakanın bir çocuğuna taşınmazı devredip kendi lehine intifa saklı tutması, diğer mirasçılar bakımından mal kaçırma iddiasına konu olabilir; bkz. mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası davası.
• Sağ kalan eşin aile konutu üzerinde intifa hakkı (TMK m. 652): Sağ kalan eş, miras payına mahsuben aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; ayrıntı için aile konutu yazısına bakılabilir.
• Vergi: İntifa hakkının bedelsiz kurulması veraset ve intikal vergisine, bedelli kurulması tapu harcına tabidir; intifa sahibinin kira geliri gelir vergisi beyanına girer.

İntifa Hakkının Sona Ermesi ve Terkin (TMK 796-802)

İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile sona erer (TMK m. 796/1); haklı bir sebep varken terkin olmasa bile, taşınmaz üzerindeki intifa hakkı, hakkın konusunun yok olması, kamulaştırılması, gerçek kişi hak sahibinin ölümü veya tüzel kişide sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer ve tapu kaydı yalnızca şeklen kalır. Malik, ölüm belgesi veya sürenin dolduğunu gösteren belgeyle tapudan terkin ister; hak sahibinin mirasçılarının imzası gerekmez.

• Hak sahibinin feragati: İntifa hakkı sahibi, tapuda tek taraflı terkin talebiyle hakkından vazgeçebilir; bu işlem bağış sayılır ve veraset ve intikal vergisine konu olabilir.
• Kamulaştırma: Taşınmaz kamulaştırılırsa intifa hakkı bedel üzerinde devam eder; kamulaştırma bedeli malik ve intifa sahibi arasında paylaştırılır (TMK m. 798).
• Malın kısmen yok olması: İntifa, kalan kısım üzerinde devam eder; sigorta tazminatı üzerinde de intifa sürer (TMK m. 799).
• Anlaşmayla sona erdirme: Malik ve hak sahibi birlikte tapuda terkin isteyebilir; bedel karşılığı terkin yaygındır.
• Mahkeme kararıyla: Hak sahibinin ağır ihlalleri halinde malik güvence ister; güvence verilmezse mal yediemine bırakılır, ancak intifa hakkı kural olarak mahkeme kararıyla kaldırılmaz.

İntifa Hakkı Davası Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

İntifa hakkına ilişkin Yargıtay içtihadı, intifa sahibinin kiraya verme yetkisi ve kira alacağı, gider paylaşımı ve ölümle kendiliğinden sona erme konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

İntifa hakkı nedir?

Bir mal üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma yetkisi (kullanma, oturma, kiraya verme, gelirini alma) veren kişiye bağlı sınırlı ayni haktır (TMK m. 794). Malik yalnızca kuru mülkiyeti elinde tutar; taşınmazda tapuya tescille kurulur.

İntifa hakkı ne kadar süreyle kurulur?

Gerçek kişi lehine en çok ömür boyu; hak sahibi ölünce kendiliğinden sona erer. Tüzel kişi lehine en çok 100 yıl (TMK m. 797). Daha kısa süre de kararlaştırılabilir.

İntifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verebilir mi?

Evet. Sözleşmede aksi belirtilmemişse intifa hakkı sahibi taşınmazı dilediği kişiye kiraya verebilir ve kira bedelini alır (TMK m. 806); malikin rızası gerekmez. Tahliye davasını da intifa hakkı sahibi açar.

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır. İntifa hakkı kişiye bağlıdır; devredilemez, haczedilemez ve mirasla geçmez. Hak sahibinin ölümüyle sona erer, taşınmaz tam mülkiyet olarak malikte kalır.

İntifa hakkı olan taşınmaz satılabilir mi?

Kuru mülkiyet sahibi taşınmazı intifa ile yüklü olarak satabilir; alıcı, intifa sona erene kadar taşınmazı kullanamaz. İntifa hakkı sahibi ise taşınmazı satamaz, yalnızca kullanımını devredebilir.

İntifa hakkında giderleri ve vergileri kim öder?

Olağan bakım, işletme giderleri, emlak vergisi ve sigorta primleri intifa hakkı sahibine; büyük onarım ve yenileme gibi olağanüstü giderler malike aittir (TMK m. 811-812). Kat mülkiyeti aidatları intifa sahibine aittir, malik müteselsilen sorumludur.

İntifa hakkı nasıl kaldırılır?

Hak sahibinin tapuda terkin talebiyle feragati, malik ve hak sahibinin anlaşması, sürenin dolması veya hak sahibinin ölümüyle. Ölümde malik, ölüm belgesiyle tek başına terkin ettirir; mirasçıların imzası gerekmez.

İstanbul Avukat