Sınırlı Ayni Haklar 2026: Türleri, Kurulması, Sırası ve Sona Ermesi (TMK 779-972)

Bir müvekkilim, satın almayı düşündüğü arsanın tapu kaydında “üst hakkı”, “geçit irtifakı”, “ipotek” ve “intifa” yazdığını gördü ve sordu: “Bu arsa gerçekten satıcının mı?” Evet, arsa satıcının; ancak mülkiyeti dört ayrı kişinin hakkıyla oyulmuş, satın alan herkesin bu haklara katlanacağı bir arsaydı. Sınırlı ayni haklar, mülkiyetin bir parçasını başkasına veren ve tapuya işlendiği andan itibaren herkesi bağlayan haklardır; Türkiye’de her ikinci tapu kaydında bunlardan en az biri bulunur. Bu yazıda sınırlı ayni hakkın ne olduğunu, üç ana grubunu, hangi hakların kurulabileceğini belirleyen sınırlı sayı ilkesini, tapuya tescil ve sıra kurallarını, sona erme sebeplerini ve bu hakların nasıl korunduğunu avukat gözüyle anlatıyorum.

Sınırlı Ayni Hak Nedir? Mülkiyetten Farkı

Ayni hak, bir eşya üzerinde doğrudan hakimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haktır; mülkiyet en geniş ayni haktır. Sınırlı ayni haklar ise mülkiyetin içerdiği yetkilerden yalnızca bir kısmını hak sahibine tanır: Ya kullanma ve yararlanma yetkisini (irtifak hakları), ya taşınmazın bir edimin güvencesi olmasını (taşınmaz yükü) ya da eşyanın paraya çevrilerek alacağın karşılanmasını (rehin hakları). Malik, sınırlı ayni hakla yüklü eşyanın maliki olmaya devam eder; ancak hak sahibinin yetkilerine katlanmak zorundadır.

Sınırlı ayni hakkı kişisel haktan ayıran ölçüt, herkese karşı ileri sürülebilmesidir: Kira sözleşmesi kiracıya yalnızca kiraya verene karşı hak verirken, intifa hakkı sahibi taşınmazın yeni malikine karşı da hakkını sürdürür. Bu fark, hakkın tapuya tescil edilip edilmediğinde somutlaşır. Kanun metnine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz. Mülkiyetin kapsamı için mülkiyet hakkının kapsamı yazısına bakabilirsiniz.

Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık İlkesi

Sınırlı ayni haklar, sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabidir: Kişiler, kanunda öngörülen sınırlı ayni hak türleri dışında yeni bir ayni hak yaratamaz ve mevcut türlerin kanuni içeriğini sözleşmeyle temelden değiştiremez (tipe bağlılık). Bu ilke, tapu sicilinin güvenilirliğini ve üçüncü kişilerin hangi haklarla karşılaşacağını öngörebilmesini sağlar. Taraflar kanuni tipler dışında bir anlaşma yaparsa bu, ayni değil yalnızca kişisel hak doğurur ve taşınmazın yeni malikini bağlamaz.

Türk hukukunda kurulabilen sınırlı ayni haklar

• İrtifak hakları: Taşınmaz lehine irtifak (TMK m. 779), intifa hakkı (TMK m. 794), oturma hakkı (TMK m. 823), üst hakkı (TMK m. 826), kaynak hakkı (TMK m. 837), diğer irtifaklar (TMK m. 838).
• Taşınmaz yükü: TMK m. 839-849.
• Taşınmaz rehni: İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi (TMK m. 850).
• Taşınır rehni: Teslime bağlı rehin, hapis hakkı, alacak ve haklar üzerinde rehin, rehinli tasarruf senedi, ticari işlemlerde taşınır rehni (TMK m. 939-972, 6750 sayılı Kanun).

Taşınmaz üzerindeki tüm sınırlı ayni haklar ve şerhler turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden e-Devlet tapu bilgileri sorgulama hizmetiyle görüntülenebilir. Tapuya şerh verilen kişisel haklar (önalım, alım, geri alım, kira, satış vaadi) sınırlı ayni hak değildir; şerh, kişisel hakkı yalnızca belirli süre için üçüncü kişilere karşı güçlendirir.

İrtifak Hakları (TMK 779-838)

İrtifak hakları, hak sahibine yüklü taşınmazı belirli biçimde kullanma veya yararlanma yetkisi veren ya da malikin bazı yetkilerini kullanmasını yasaklayan sınırlı ayni haklardır; üç türü vardır. Taşınmaz lehine irtifak (TMK m. 779), bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine kurulur ve geçit, mecra, manzara kapatmama, inşaat yapmama gibi içerikler taşır; hak, lehine kurulduğu taşınmazla birlikte el değiştirir. Kişiye bağlı irtifaklar (intifa TMK m. 794, oturma TMK m. 823), belirli bir kişi lehine kurulur ve devredilemez, mirasçılara geçmez. Karma (düzensiz) irtifaklar (üst hakkı TMK m. 826, kaynak hakkı TMK m. 837, diğer irtifaklar TMK m. 838) ise kişi veya taşınmaz lehine kurulabilir ve aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir.

• Geçit irtifakı: Ayrıntı için geçit hakkı yazısına bakılabilir.
• İntifa hakkı: Ayrıntı için intifa hakkı yazısına bakılabilir.
• Üst hakkı: Başkasının arsası üzerinde yapı yapma ve yapının mülkiyetine sahip olma hakkı; bağımsız ve sürekli nitelikte kurulursa tapuda ayrı sayfaya kaydedilir ve taşınmaz gibi devredilebilir, ipotek edilebilir. En az 30 yıl için kurulursa sürekli sayılır; en çok 100 yıl için kurulabilir (TMK m. 826, 836).
• Tüm irtifakların ortak özellikleri: Ayrıntı için irtifak hakkı yazısına bakılabilir.

Sınırlı Ayni Hakların Karşılaştırması

Taşınmaz Yükü (TMK 839-849)

Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılan sınırlı ayni haktır; hak sahibi olarak bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir (TMK m. 839/1). Yükün konusu yalnızca yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir; para, mahsul veya hizmet edimi kararlaştırılabilir ancak edimin değeri Türk parasıyla belirlenip tapuya yazılmalıdır (TMK m. 839/2-3).

• Kurulma: Resmi senet ve tapuya tescil ile; kamu hukukundan doğan taşınmaz yükleri için tescil gerekmez (TMK m. 840).
• Yükten kurtarma: Yüklü taşınmaz maliki, 30 yıl geçtikten sonra 1 yıl önceden bildirerek yükten kurtulmayı isteyebilir; hak sahibi de yükün konusunun kısmen imkansızlaşması halinde yükten kurtarmayı isteyebilir (TMK m. 843-844).
• Sorumluluk: Malik yalnızca taşınmazla sorumludur; kişisel malvarlığıyla sorumlu değildir. Edim yerine getirilmezse hak sahibi taşınmazı paraya çevirir.
• Uygulama: Türkiye’de nadir kullanılır; ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle bakım borcunun taşınmaz yüküyle güvence altına alınması ve tarım işletmelerinde ürün teslimi tipik örnektir.

Rehin Hakları: Taşınmaz ve Taşınır Rehni (TMK 850-972)

Rehin hakkı, bir alacağın güvencesi olarak hak sahibine, borç ödenmediğinde rehinli eşyayı paraya çevirerek alacağını öncelikle almak yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Taşınmaz rehni yalnızca ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m. 850); uygulamada neredeyse tamamen ipotek kullanılır. Taşınır rehni ise kural olarak rehinli eşyanın zilyetliğinin alacaklıya devriyle kurulur (TMK m. 939); motorlu taşıtlar için sicile kayıt, ticari işlemlerde ise Rehinli Taşınır Sicili (TARES) kaydı yeterlidir.

• Belirlilik ilkesi: Rehin, belirli bir alacak ve belirli bir eşya için kurulur; taşınmaz rehninde alacak miktarı Türk parası olarak tapuya yazılır, yabancı para ipoteği yalnızca belirli kredilerde mümkündür (TMK m. 851).
• Kamuya açıklık: Taşınmaz rehninde tapu sicili, taşınır rehninde zilyetlik veya sicil kaydı üçüncü kişileri korur.
• Lex commissoria yasağı: Borç ödenmediğinde rehinli eşyanın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin anlaşma geçersizdir (TMK m. 873/2, 949).
• Paraya çevirme: Yalnızca İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre, icra dairesi aracılığıyla yapılır.

Ayrıntılar için taşınmazların rehni, ipotek hakkı ve taşınırların rehni yazılarına bakabilirsiniz.

Kurulması, Sıra ve Öncelik, Sona Ermesi ve Korunması

Taşınmazlar üzerindeki sınırlı ayni haklar, kural olarak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m. 780, 855, 1008); tescil kurucu niteliktedir ve tescil edilmeyen hak ayni hak olarak doğmaz. Aynı taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklar arasında sıra, tescil tarihine göre belirlenir: Önce tescil edilen hak sonrakinden önce gelir ve paraya çevirmede önce ödenir (TMK m. 1022). Rehin haklarında ise sabit dereceler sistemi geçerlidir: Rehin belirli bir derecede kurulur ve önceki derecenin boşalması sonrakini ilerletmez (TMK m. 870-871).

Sona erme sebepleri

• Terkin: Hak sahibinin istemiyle tapudan silinmesi; sınırlı ayni hakların sona ermesinin genel yoludur.
• Yararın kalmaması: İrtifak hakkı, yüklü taşınmaz için hiçbir yarar sağlamıyorsa malik terkini isteyebilir (TMK m. 785).
• Sürenin dolması, kişinin ölümü: Süreli irtifaklar sürenin sonunda, intifa ve oturma hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer.
• Alacağın sona ermesi: Rehin hakkı, güvence altına aldığı alacak ödenince sona erer; malik terkini ister.
• Taşınmazın yok olması, kamulaştırma, mahkeme kararı.

Sınırlı ayni haklar, mülkiyet gibi herkese karşı korunur: Hak sahibi, hakkına yönelik müdahalelere karşı el atmanın önlenmesi davası ve tapudaki yanlış kayıtlara karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir (TMK m. 1025). Tapu iptal davaları için tapu iptal ve tescil davası yazısına bakılabilir.

Sınırlı Ayni Haklar Davası Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

Sınırlı ayni haklara ilişkin Yargıtay içtihadı, tescilin kurucu etkisi, sınırlı sayı ilkesi ve yararı kalmayan irtifakın terkini konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Sınırlı ayni haklar nelerdir?

Mülkiyetin yetkilerinden bir kısmını hak sahibine tanıyan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır: İrtifak hakları (geçit, intifa, oturma, üst hakkı), taşınmaz yükü ve rehin hakları (ipotek, taşınır rehni). TMK m. 779-972 arasında düzenlenir.

Sınırlı ayni hak ile kişisel hak arasındaki fark nedir?

Sınırlı ayni hak tapuya tescille kurulur ve taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilir; kişisel hak (kira, satış vaadi) yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülür. Tapuya şerh, kişisel hakkı belirli süre için güçlendirir ama ayni hak yapmaz.

Sınırlı sayı ilkesi ne demektir?

Kanunda öngörülen sınırlı ayni hak türleri dışında yeni bir ayni hak yaratılamaması ve mevcut türlerin içeriğinin sözleşmeyle temelden değiştirilememesidir. Kanun dışı bir anlaşma yalnızca kişisel hak doğurur.

Sınırlı ayni haklar nasıl kurulur?

Taşınmazlarda tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenip tapu kütüğüne tescil edilerek; tescil kurucudur. Taşınır rehni ise eşyanın teslimi, araçlarda sicil kaydı, ticari rehinde TARES kaydıyla kurulur.

Aynı taşınmazda birden fazla sınırlı ayni hak varsa hangisi önce gelir?

Sıra, tescil tarihine göre belirlenir; önce tescil edilen hak öncelik alır (TMK m. 1022). Rehin haklarında ise sabit derece sistemi vardır; her ipotek belirli bir derecede kurulur ve boşalan derece sonrakini ilerletmez.

Sınırlı ayni haklar nasıl sona erer?

Tapudan terkinle, sürenin dolmasıyla, intifa ve oturmada hak sahibinin ölümüyle, irtifakta yararın kalmamasıyla, rehinde alacağın ödenmesiyle, taşınmazın yok olması veya kamulaştırmayla sona erer.

Tapuda sınırlı ayni hak olan taşınmazı satın almak riskli midir?

Hak taşınmazla birlikte alıcıya geçer; alıcı intifa sahibinin ölümüne kadar taşınmazı kullanamaz, geçit hakkına katlanır, ipotek borcu ödenmezse taşınmaz satılabilir. Satın almadan önce tapu kaydındaki her hakkın lehdarı, süresi ve bedeli incelenmelidir.

İstanbul Avukat