Paylı Mülkiyet Hükümleri 2026: Yönetim, Giderler, Paydaşlıktan Çıkarma ve Paylaşma (TMK 688-700)

Hisseli bir tarlanın on iki paydaşından üçü organik tarıma geçmek, beşi arsayı kiraya vermek, dördü ise hiçbir şey yapmadan beklemek istiyordu. Hangi kararı kim, hangi çoğunlukla alacaktı? Paylı mülkiyet hükümleri tam olarak bu sorunun cevabını verir: Kanun, kararları önemine göre üç kademeye ayırır ve her kademe için farklı bir çoğunluk arar. Türkiye’de “hisseli tapu” olarak bilinen paylı mülkiyet, miras, ortak satın alma ve arsa payı yoluyla en yaygın mülkiyet biçimidir ve uyuşmazlıkların büyük kısmı bu çoğunluk kurallarının bilinmemesinden doğar. Bu yazıda payın hukuki niteliğini, yönetim kademelerini, giderlere katılmayı, paydaşlıktan çıkarmayı, önalım ve paylaşmayı somut örneklerle anlatıyorum.

Paylı Mülkiyet Nedir? Payın Hukuki Niteliği (TMK 688)

Paylı mülkiyette (eski adıyla müşterek mülkiyet) birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (TMK m. 688/1-2). Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688/3). Pay, taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamına yayılmış soyut bir orandır; yüzde 25 paya sahip paydaş, taşınmazın herhangi bir köşesine “benim” diyemez.

Paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyetinden temelde ayrılır: Elbirliğinde paylar belirli değildir ve tasarruf için oybirliği gerekir; paylı mülkiyette her paydaş payını dilediği gibi satabilir. Bu ayrım için elbirliği mülkiyeti yazısına, kanun metnine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz.

Paylı Mülkiyette Yönetim: Üç Kademeli Çoğunluk Sistemi (TMK 689-692)

Paylı mülkiyette yönetim işleri önemine göre üç kademeye ayrılır ve her kademe farklı bir karar yeter sayısına bağlıdır: Olağan yönetim işlerini her paydaş tek başına yapabilir; önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu; olağanüstü yönetim işleri ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir. Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin farklı kurallar da kararlaştırabilir; bu yönetim sözleşmesi tapuya şerh verilirse sonraki paydaşları da bağlar (TMK m. 689, 695).

Olağan yönetim işleri (TMK m. 690)

Küçük onarımlar, tarımsal işlerin yürütülmesi, kira bedelinin tahsili, sigorta ve vergi ödemeleri gibi işleri her paydaş tek başına yapabilir. Ancak paydaşların çoğunluğu bu yetkiyi kaldırabilir veya sınırlayabilir; taşınmaza zarar verecek acil durumda her paydaş gerekli önlemi alır.

Önemli yönetim işleri (TMK m. 691)

İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması ve feshi, toprağın ıslahı gibi işler için hem pay hem paydaş çoğunluğu gerekir; yani hem payların yarısından fazlasını temsil eden hem de paydaşların yarısından fazlasını oluşturan bir çoğunluk. Zorunlu ve ivedi olmayan büyük onarımlar da bu kapsamdadır.

Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar (TMK m. 692)

Taşınmazın özgülendiği amacın değiştirilmesi, kullanmanın veya yararlanmanın sürekli sınırlandırılması, taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf (satış, ipotek, üst hakkı kurma) için oybirliği gerekir. Paydaşlardan biri katılmazsa diğerleri mahkemeden onun yerine geçecek karar isteyemez; ancak bu paydaşın çıkarılması veya paylaşma yoluna gidilebilir.

Paylı Mülkiyette Karar Yeter Sayıları

Yararlanma, Kullanma, Koruma ve Giderlere Katılma (TMK 693-694)

Her paydaş, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir; uyuşmazlık halinde yararlanma ve kullanma şeklini hakim belirler (TMK m. 693/1). Her paydaş, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir (TMK m. 693/3); bu nedenle tek bir paydaş, taşınmazın tamamı için el atmanın önlenmesi veya tapu iptal davası açabilir. Paylı mülkiyetten doğan giderler ve vergiler, aksine hüküm yoksa paydaşlarca payları oranında karşılanır (TMK m. 694/1).

• Kullanım anlaşmazlığı: Paydaşlar taşınmazı fiilen bölerek kullanmayı kararlaştırabilir (fiili taksim); bu anlaşma yazılı yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir. Anlaşma yoksa taşınmazı tek başına kullanan paydaş diğerlerine ecrimisil öder.
• Kira gelirinin paylaşımı: Kiraya verilen paylı taşınmazın kirası paylar oranında dağıtılır; kirayı tek başına toplayan paydaş hesap vermekle yükümlüdür.
• Gider fazlasını ödeyen paydaş: Payına düşenden fazla ödeme yapan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu eder (TMK m. 694/2); rücu alacağı için taşınmaz üzerinde kanuni ipotek istenebilir (TMK m. 694/3).
• Vergi ve aidat: Emlak vergisi, kat mülkiyetinde ortak gider aidatları ve belediye harçları da payları oranında bölüşülür; ödemeyen paydaşa karşı diğerleri icra takibi yapabilir.

Paydaşlıktan Çıkarma Davası (TMK 696-697)

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir (TMK m. 696/1). Dava, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi koşuluyla açılır; mahkeme, çıkarılan paydaşın payının diğer paydaşlara veya üçüncü kişilere devrine, alıcı yoksa açık artırmayla satışına karar verir.

• Çıkarma sebepleri: Taşınmazı kasten tahrip etme, diğer paydaşlara sürekli şiddet ve tehdit, taşınmazı yasadışı amaçla kullanma, giderleri sürekli ödememe ve ortak kullanımı fiilen engelleme.
• Usul: Önce pay ve paydaş çoğunluğuyla çıkarma kararı alınır; ardından asliye hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme, çıkarılan paydaşın payını satın alacak paydaşlara süre verir; süre içinde bedel yatırılmazsa pay açık artırmayla satılır (TMK m. 696/2-3).
• Diğer hak sahiplerinin çıkarılması (TMK m. 697): Paylı mal üzerinde intifa, oturma veya başka bir hakka sahip olan kişi de aynı ağır ihlal koşullarıyla hakkından çıkarılabilir.
• Aile içi uyuşmazlıklar: Miras kalan taşınmazlarda kardeşler arası çıkarma davaları uygulamada nadirdir; genellikle paylaşma (izale-i şuyu) yolu tercih edilir.

Payın Satışı ve Yasal Önalım Hakkı (TMK 732-734)

Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı şartlarla satın alabilir (TMK m. 732). Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, bildirimden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava yoluyla kullanılır (TMK m. 733-734). Paydaşlar arasındaki satışlarda ve cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı işlemez.

Payların tapu kaydı ve satış bildirimleri turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden e-Devlet tapu sorgulama hizmetiyle takip edilebilir. Önalım hakkı, paylı mülkiyetin yabancı kişilerle sulandırılmasını önleyen en güçlü araçtır; ancak fiili taksimle bölüşülmüş ve her paydaşın kendi bölümünü kullandığı taşınmazlarda Yargıtay, önalım hakkının kullanılmasını dürüstlük kuralına aykırı sayabilmektedir. Şartlar, süreler ve dava süreci için önalım hakkı nedir yazısına bakabilirsiniz.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi: Paylaşma ve Ortaklığın Giderilmesi (TMK 698-700)

Paylı mülkiyet; payların tek elde toplanması, malın yok olması, kamulaştırma veya paylaşma ile sona erer. Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698/1). Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok 10 yıllığına sınırlanabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m. 698/2). Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satış bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır; anlaşma olmazsa hakim karar verir (TMK m. 699).

• Anlaşmalı paylaşma: Taşınmazlarda tapuda resmi senetle ifraz ve taksim yapılır; belediyeden ifraz onayı gerekir.
• Dava yoluyla paylaşma: Sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır; adım adım süreç için izale-i şuyu davası nasıl açılır ve ortaklığın giderilmesi davası yazılarına bakılabilir.
• Uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı: Paylaşma, uygun olmayan zamanda istenemez (TMK m. 698/3).
• Payın rehni ve haczi: Paydaşın alacaklısı payı haczettirip sattırabilir; alıcı yeni paydaş olur ve diğer paydaşların önalım hakkı cebri satışta işlemez.

Paylı Mülkiyet Uyuşmazlıkları Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

Paylı mülkiyete ilişkin Yargıtay içtihadı, tek paydaşın koruyucu dava açma yetkisi, ecrimisil için intifadan men koşulu ve fiili taksimin önalım hakkına etkisi konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Paylı mülkiyet nedir?

Birden çok kişinin bölünmemiş bir malın tamamına belirli paylarla malik olmasıdır (TMK m. 688). Paylar aksi belirlenmedikçe eşittir; her paydaş payını satabilir, rehnedebilir ve alacaklıları payı haczettirebilir. Halk arasında hisseli tapu olarak bilinir.

Paylı mülkiyette taşınmaz kiraya verilebilir mi?

Evet, ancak kira sözleşmesi yapmak önemli yönetim işidir; hem pay hem paydaş çoğunluğu gerekir (TMK m. 691). Tek paydaş taşınmazın tamamını kiraya veremez; kira geliri paylar oranında paylaşılır.

Paylı mülkiyette taşınmazın tamamı nasıl satılır?

Taşınmazın tamamının satışı tasarruf işlemidir ve tüm paydaşların oybirliği gerekir (TMK m. 692). Bir paydaş karşı çıkarsa diğerleri ortaklığın giderilmesi davası açarak mahkeme kararıyla satış sağlayabilir.

Paydaş kendi payını satabilir mi?

Evet, her paydaş payını diğer paydaşların rızası olmadan satabilir (TMK m. 688/3). Ancak üçüncü kişiye satışta diğer paydaşlar, bildirimden itibaren 3 ay ve her halde 2 yıl içinde önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle alabilir.

Paylı mülkiyette giderleri kim öder?

Vergi, onarım, aidat ve sigorta giderleri paydaşlarca payları oranında karşılanır (TMK m. 694). Fazla ödeyen paydaş diğerlerine rücu eder ve alacağı için taşınmaz üzerinde kanuni ipotek isteyebilir.

Paydaşlıktan çıkarma nasıl olur?

Yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edip paylı mülkiyeti çekilmez hale getiren paydaş, pay ve paydaş çoğunluğunun kararı üzerine açılan davayla mahkemece çıkarılabilir (TMK m. 696). Payı diğer paydaşlara devredilir veya açık artırmayla satılır.

Paylı taşınmazı tek başına kullanan paydaş kira öder mi?

Diğer paydaşlar kullanma isteklerini bildirdikten (intifadan men) sonra taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenebilir. Taşınmaz kiraya verilmişse ihtar şartı aranmaz; kira geliri paylar oranında hesaplanır.

İstanbul Avukat