İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır? 2026 Şartları, Süreci, Masrafları ve Satış Aşaması

Dört kardeşe kalan bir arsanın üzerinde biri ev yapmış, biri kiraya vermiş, ikisi yıllardır tek kuruş alamamıştı. Bana geldiklerinde sorulan tek soru şuydu: “Biz istemesek de bu arsa satılabilir mi?” Cevap evet; çünkü hukuk kimseyi istemediği bir ortaklıkta tutmaz. İzaleyi şuyu davası tam olarak bu kapıyı açar: Anlaşamayan paydaşların ortaklığını, tek bir paydaşın talebiyle mahkeme eliyle sona erdirir. Bu yazıda davanın şartlarını, hangi mahkemede kime karşı açılacağını, aynen taksim ile satış ayrımını, ihale sürecini, muhdesat ve kira alacağı gibi yan sorunları, masrafları, süreyi ve bir dilekçe örneğini adım adım anlatıyorum. Davanın genel çerçevesini ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yazısında bulabilirsiniz; bu yazı, o çerçevenin uygulama ve süreç rehberidir.

İzale-i Şuyu Davası Nedir? Hukuki Dayanağı (TMK 698-699)

İzale-i şuyu, “ortaklığın giderilmesi” anlamına gelir ve paylı mülkiyette her paydaşın, hukuki bir işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, malın paylaşılmasını isteme hakkından doğar (TMK m. 698/1). Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir; paydaşlar anlaşamazsa hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirilmesine, bu mümkün değilse satışına karar verir (TMK m. 699).

Dava, elbirliği mülkiyetinde de açılabilir; miras kalan taşınmazlarda mirasçılardan her biri TMK m. 642 uyarınca paylaşmayı isteyebilir ve uygulamada bu istem izale-i şuyu davası olarak görülür. Kanun metnine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz. Paylı ve elbirliği mülkiyeti arasındaki fark için paylı mülkiyet hükümleri ve elbirliği mülkiyeti yazılarına bakabilirsiniz.

İzale-i Şuyu Davasının Şartları

İzale-i şuyu davası için üç şart aranır: Malın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olması, davacının paydaş veya ortak sıfatını taşıması ve paylaşmayı isteme hakkının sözleşme ya da kanunla engellenmemiş olması. Paydaşın pay oranı önemsizdir; yüzde bir payı olan paydaş da davayı açabilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz; dava herhangi bir süreye veya zamanaşımına bağlı değildir.

Paylaşmayı isteme hakkının sınırlandığı haller

• Paylaşmayı erteleme sözleşmesi: Paydaşlar, en çok 10 yıl için paylaşmayı istememeyi kararlaştırabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m. 698/2).
• Sürekli amaca özgülenme: Ortak duvar, ortak kuyu, kat mülkiyetindeki ortak alanlar gibi sürekli bir amaca özgülenmiş mallarda paylaşma istenemez.
• Uygun olmayan zaman: Paylaşma, uygun olmayan zamanda istenemez (TMK m. 698/3); örneğin hasat dönemindeki tarla veya taşınmazın değerini düşürecek geçici bir durum.
• Kat mülkiyeti: Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak izale-i şuyuya konu edilemez; ancak bağımsız bölüm üzerindeki paylı mülkiyet için dava açılabilir.
• Aile konutu: Eşlerden birinin paydaşı olduğu aile konutunda diğer eşin rızası davanın açılmasına engel değildir; ancak aile konutu şerhi satışta dikkate alınır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Taraflar ve Dava Açma Adımları

İzale-i şuyu davasında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4); yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Taşınırlarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı açılır; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tamamı davaya dahil edilir.

1. Tapu kaydı ve paydaşların tespiti: Taşınmazın güncel tapu kaydı ve paydaşların kimlik, adres bilgileri toplanır. Ölmüş paydaş varsa mirasçılık belgesi alınır; bu konuda veraset ilamı yazısına bakılabilir.
2. Dilekçe ve harç: Dava dilekçesi sulh hukuk mahkemesine sunulur; maktu başvuru harcı, peşin harç ve gider avansı yatırılır. İzale-i şuyu davası maktu harca tabidir; nispi harç yalnızca satış sonunda satış bedeli üzerinden alınır.
3. Tebligat: Tüm paydaşlara dava dilekçesi tebliğ edilir; adresi bilinmeyen paydaşlar için adres araştırması ve gerekirse ilanen tebligat yapılır.
4. Ön inceleme ve keşif: Mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini belirlemek için keşif yapar ve bilirkişi (harita mühendisi, inşaat mühendisi, emlak değerleme uzmanı) raporu alır.
5. Karar: Aynen taksim mümkünse taksim kararı; değilse satış kararı verilir. Karar, tüm paydaşları bağlar ve davacı ile davalı arasında fark gözetmeksizin herkes payı oranında yararlanır.
6. Satış aşaması: Kesinleşen satış kararı, sulh hukuk mahkemesi satış memurluğuna veya icra dairesine gönderilir; açık artırma yapılır. Dosya turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden UYAP Vatandaş ile takip edilir.

Aynen Taksim mi, Satış mı? Mahkemenin Değerlendirme Ölçütleri

Mahkeme, paydaşlardan biri aynen taksim istemişse önce bunu inceler; taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar durumu, üzerindeki yapılar ve paydaş sayısı göz önünde tutularak her paydaşa değer ve nitelik olarak denk bir parça ayrılabiliyorsa aynen taksime karar verir (TMK m. 699/2). Bölünme, taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürüyorsa, imar mevzuatı (3194 sayılı İmar Kanunu m. 15-16, ifraz ve tevhit kuralları) bölünmeye izin vermiyorsa veya parseller asgari parsel büyüklüğünün altına düşüyorsa satışa karar verilir.

• İmar ve ifraz engeli: Belediye veya il özel idaresinden alınan imar durumu yazısı ve ifraz uygunluk görüşü belirleyicidir; imar planında yol, park veya kamu alanında kalan taşınmazlar bölünemez.
• Tarım arazileri: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca tarım arazileri asgari tarımsal arazi büyüklüğünün (bölgeye göre 2-20 dekar) altında bölünemez; bu halde satış zorunludur.
• Bina bulunması: Arsa üzerinde tek bir bina varsa aynen taksim genellikle mümkün değildir; ancak kat mülkiyetine çevrilebilecek yapılarda mahkeme, tüm paydaşların onayıyla kat mülkiyeti kurarak bağımsız bölümleri paydaşlara özgüleyebilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10/son).
• Denkleştirme: Aynen taksimde parça değerleri arasında fark varsa, fazla değerli parçayı alan paydaş diğerine ivaz (para) öder.

Aynen Taksim ile Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Karşılaştırması

Satış Aşaması ve İhale Süreci

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gider; memurluk, bilirkişiye kıymet takdiri yaptırır, tebliğ eder, satış ilanı yayımlar ve açık artırmayı elektronik ortamda (UYAP e-satış portalı) gerçekleştirir. Birinci artırmada taşınmaz, kıymet takdirinin yüzde 50’si ile satış masraflarını karşılayan en yüksek teklife satılır; alıcı çıkmazsa ikinci artırma aynı şartlarla yapılır (İİK m. 115, 129). Satış bedeli, harç ve masraflar düşüldükten sonra paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

• Paydaşların artırmaya katılması: Paydaşlar da açık artırmaya girebilir; bir paydaş kendi payı oranında bedeli ödemez, yalnızca diğer paydaşların payına düşen kısmı öder.
• Yalnızca paydaşlar arasında satış: Tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul ederse mahkeme, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verebilir; bu, taşınmazın yabancıya gitmesini önler.
• Kıymet takdirine itiraz: Kıymet takdiri tebliğinden itibaren 7 gün içinde satış memurluğunun bağlı olduğu mahkemeye şikayet yoluyla itiraz edilebilir.
• İhalenin feshi: Usulsüz yapılan ihale için ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde ihalenin feshi istenebilir (İİK m. 134).
• Tapu tescili: İhale kesinleşince satış memurluğu yazısıyla taşınmaz alıcı adına tescil edilir; alıcı tapu harcını öder.

Satış ve ihale sürecinin ayrıntıları ortaklığın giderilmesi davası yazısındaki ihale bölümünde daha geniş ele alınmıştır.

Muhdesat, Kira Alacağı, Ecrimisil ve Diğer Yan Sorunlar

İzale-i şuyu davasında sık karşılaşılan üç yan sorun vardır: Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi muhdesatın kime ait olduğu; paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanmasından doğan ecrimisil; ve kira gelirinin paylaşımı. Bu sorunlar izale-i şuyu davasının içinde değil, ayrı davalarda çözülür; ancak muhdesat iddiası satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkilediğinden davada bekletici mesele yapılır.

• Muhdesat: Paydaşlardan biri, taşınmaz üzerindeki binayı kendisinin yaptığını iddia ederse, diğer paydaşlar kabul etmediği takdirde asliye hukuk mahkemesinde “muhdesatın aidiyetinin tespiti” davası açması için süre verilir; tespit kararı alınırsa satış bedelinden bina değeri oranında öncelikli pay alır.
• Ecrimisil: Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan, diğer paydaşlar intifadan men koşulu gerçekleştikten sonra geriye dönük 5 yıla kadar ecrimisil isteyebilir; bu ayrı bir davadır.
• Kira alacağı: Paylı taşınmazın kirasını tek başına toplayan paydaş, diğerlerine payları oranında hesap verir (TMK m. 693).
• İpotek ve haciz: Payların üzerindeki ipotek ve hacizler satış bedelinin o paydaşa düşen kısmı üzerinde devam eder; alıcı taşınmazı yükten ari alır.
• Dava sırasında pay devri: Paydaş, dava sırasında payını satarsa alıcı davaya katılır; TMK m. 732 uyarınca diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Bu konuda önalım hakkı yazısına bakılabilir.

İzale-i Şuyu Davası Masrafları, Süresi ve Vekalet Ücreti

İzale-i şuyu davasında dava açılırken maktu başvuru ve peşin harç ile bilirkişi, keşif ve tebligat giderlerini kapsayan gider avansı yatırılır; satış sonunda ise satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında karar ve ilam harcı alınır ve paydaşlardan payları oranında tahsil edilir. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti, dava her iki tarafın da yararına sonuçlandığından taraflar arasında payları oranında paylaştırılır; davalı paydaşlar aleyhine tam vekalet ücreti yükletilmez.

• Süre: Karar aşaması, tebligat ve keşif süreçlerine bağlı olarak 1 ile 2 yıl; satış aşaması 6 ile 12 ay ek sürer. Paydaş sayısı ve adres araştırması süreyi uzatır.
• Bilirkişi giderleri: Harita mühendisi, inşaat mühendisi ve değerleme uzmanından oluşan heyet ücreti gider avansından karşılanır ve sonunda paylaştırılır.
• Sulh olanağı: Paydaşlar davanın her aşamasında anlaşarak taşınmazı paylaşabilir veya birine devredebilir; sulh, satış harcından ve sürenin uzamasından kurtarır.
• Vekalet ücreti: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekalet ücreti takdir edilir ve taraflar arasında paylar oranında dağıtılır.

İzale-i Şuyu Davası Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

İzale-i şuyu davasına ilişkin Yargıtay içtihadı, aynen taksimin öncelikli olarak araştırılması, tüm paydaşların davada yer alması ve muhdesat iddialarının bekletici mesele yapılması konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Dava Dilekçesi Örneği

Not: Bu taslak genel bilgilendirme amaçlıdır; olaya özgü vakıalar, delil listesi ve talep sonucu bir avukat tarafından dosyanıza göre uyarlanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İzaleyi şuyu davası nasıl açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine, davacı dışındaki tüm paydaşlar davalı gösterilerek dilekçeyle açılır. Tapu kaydı, paydaşların kimlik ve adres bilgileri, ölen paydaşlar için mirasçılık belgesi eklenir; maktu harç ve gider avansı yatırılır.

İzale-i şuyu davasını kimler açabilir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki her paydaş, pay oranına bakılmaksızın tek başına açabilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz; dava süreye bağlı değildir.

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?

Karar aşaması tebligat, keşif ve bilirkişi süreçlerine bağlı olarak ortalama 1-2 yıl; satış kararı verilirse ihale aşaması 6-12 ay daha sürer. Paydaş sayısı ve adres araştırması süreyi uzatır.

İzale-i şuyu davasında taşınmaz mutlaka satılır mı?

Hayır. Mahkeme önce aynen taksimi araştırır; taşınmaz değer kaybetmeden bölünebiliyorsa ve imar mevzuatı izin veriyorsa her paydaşa parsel ayrılır. Aynen taksim mümkün değilse satışa karar verilir.

İzale-i şuyu satışına paydaşlar katılabilir mi?

Evet. Paydaşlar açık artırmaya girebilir ve kendi payına düşen bedeli ödemez. Tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul ederse satış yalnızca paydaşlar arasında da yapılabilir.

İzale-i şuyu davası masrafları ne kadardır?

Dava açılırken maktu harç ve gider avansı (bilirkişi, keşif, tebligat) ödenir; satış sonunda satış bedeli üzerinden binde 11,38 harç alınır. Tüm giderler ve vekalet ücreti paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Taşınmaz üzerindeki evi ben yaptıysam ne olur?

Muhdesat iddiasını diğer paydaşlar kabul etmezse asliye hukuk mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılır; izale-i şuyu davası bunu bekler. Tespit kararı alınırsa satış bedelinden bina değeri oranında öncelikli pay alınır.

İstanbul Avukat