Kira Tespit Davası: 5 Yıl Şartı, İhtarname ve Süreler – 2026

Bir ev sahibi geçen ay büroma şu cümleyle geldi: “Komşum aynı dairenin aynısını 30.000 liraya kiraya verdi, ben 8.000 lira alıyorum; ama kiracıya TÜFE’den fazla zam yapamıyormuşum.” Doğru; kanun kira artışını TÜFE ile sınırlar. Ancak aynı kanun, bu kilidin anahtarını da verir: 5 yıl. Kira tespit davası, 5 yılı dolan sözleşmelerde kirayı piyasa gerçeğine döndüren; kiracı yönünden ise fahiş kiraları makul düzeye çektirebilen, iki yönlü işleyen bir hukuki araçtır. Ancak bu davada kazananı çoğu zaman haklılık değil, takvim belirler: İhtarnameyi 30 gün kuralına göre doğru zamanlayan taraf, dava iki yıl sürse bile farkı toplu tahsil eder; zamanlamayı kaçıran ise koca bir kira yılını kaybeder. Bu yazıda takvimi ve hesabı tek tek anlatıyorum.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası; konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin, tarafların anlaşamaması halinde mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır ve yasal dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Kanuna göre yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; ancak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her 5 yılın sonunda hakim; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak kirayı hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirler. İlgili hükümlere mevzuat.gov.tr adresindeki resmi Türk Borçlar Kanunu metninden ulaşabilirsiniz.

Gözden kaçan bir nokta: Bu dava yalnızca ev sahibinin silahı değildir. Kiracı da piyasanın çok üzerinde kalmış veya başlangıçta fahiş belirlenmiş kira bedelinin rayice indirilmesi için kira tespit davası açabilir. Dava iki yönlü çalışır; mahkeme bedeli artırabileceği gibi indirebilir de.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davası şartları şunlardır:

• Konut veya çatılı işyeri kirası olmalıdır: TBK m. 344 ve devamı hükümleri bu kira türlerine özgüdür.
• Geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır: Yazılı sözleşme şart değildir; kira ilişkisinin varlığı her türlü delille ispatlanabilir.
• Hukuki yarar bulunmalıdır: Rayice göre tespit istemi için kural olarak 5 yıllık sürenin dolması gerekir; 5 yıl dolmadan açılan davada mahkeme yalnızca TÜFE sınırı içinde belirleme yapabilir.
• Arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır: 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır; son tutanak dava dilekçesine eklenir.
• Tespitin yeni dönemden geçerli olması isteniyorsa süre kuralına uyulmalıdır: Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname gönderilmeli veya dava açılmalıdır (aşağıda ayrıntılı anlatıyorum).

Davayı kiraya veren de kiracı da açabilir; taşınmaz paylı mülkiyete konuysa pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin birlikte hareket etmesi aranır.

5 Yıl Şartı Nasıl Hesaplanır? (5 Yılı Dolan Kiracı Kira Artışı)

5 yılı dolan kiracı kira artışı konusundaki temel kural şudur: 5 yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır ve 5. kira yılının bitimini izleyen 6. kira dönemi için rayice göre tespit istenebilir. Örnek: 01.09.2021 başlangıçlı sözleşmede 5 yıl 01.09.2026’da dolar; ev sahibi, 01.09.2026’da başlayacak 6. dönem kirasının emsal bedele göre tespitini isteyebilir. Tespitten sonra her 5 yılda bir (bu örnekte bir sonraki rayiç tespiti 2031 dönemi için) aynı hak yeniden doğar; ara yıllarda ise artış yine TÜFE ile sınırlıdır.

İki sık yapılan hesap hatası: Birincisi, 5 yılın “son zam tarihinden” itibaren hesaplanacağı sanılır; doğru başlangıç noktası sözleşmenin kurulduğu tarihtir. İkincisi, sözleşmenin her yıl yenilenmesinin süreyi sıfırladığı düşünülür; yenilenen dönemler aynı sözleşmenin devamıdır ve 5 yıl kesintisiz işler. Sözleşme 5 yıldan uzun süreli yapılmışsa (örneğin 10 yıllık işyeri kirası), 5. yılın sonunda yine tespit istenebilir; uzun süre kararlaştırılması bu hakkı ortadan kaldırmaz.

İhtarname Süresi: 30 Gün Kuralı ve Yeni Döneme Etkisi (TBK m. 345)

Kira tespit davası ihtarname süresi, davanın kazandıracağı parayı doğrudan belirleyen en kritik konudur. TBK m. 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı üç ihtimale göre değişir:

• İhtimal 1 – Dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa: Mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
• İhtimal 2 – Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce, kiranın artırılacağına ilişkin yazılı ihtarname gönderilmişse: Dava, yeni dönemin sonuna kadar her zaman açılabilir ve belirlenen bedel yine yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Örnek: Kira dönemi her yıl 1 Eylül’de yenileniyorsa, en geç 1 Ağustos’ta kiracının eline ulaşacak şekilde noter ihtarnamesi gönderilmelidir; bu yapıldığında dava Ekim’de, hatta ertesi yılın Haziran’ında açılsa bile tespit edilen kira 1 Eylül’den itibaren işler.
• İhtimal 3 – Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa: İhtarname gönderilmemiş olsa dahi, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Uygulamadaki “kira her yıl TÜFE oranında artar” maddeleri bu kapsamdadır.

Bu üç ihtimalden hiçbiri gerçekleşmemişse dava yine görülür; ancak tespit edilen bedel içinde bulunulan dönemi değil, bir sonraki kira dönemini etkiler. Yani ihtarnameyi 30 gün kuralına göre zamanlamayan ev sahibi, tam bir kira yılını eski bedelden geçirmek zorunda kalır. İhtarnamede dikkat edilecek nokta, 30 günlük sürenin ihtarnamenin gönderildiği tarihe değil kiracıya tebliğ edildiği tarihe göre hesaplanmasıdır; noter ihtarnamesi dönem bitiminden en az 1,5-2 ay önce gönderilmelidir.

Kira Tespit Davası Arabuluculuk Şartı

Kira tespit davası arabuluculuk aşaması, 7445 sayılı Kanun uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu dava şartıdır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Süreç, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren 3 hafta içinde tamamlanır; zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilir. Taraflar yeni kira bedelinde anlaşırsa imzalanan anlaşma belgesi tarafları bağlar ve aynı konuda dava açılamaz; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

Zamanlama açısından kritik uyarı: Arabuluculuk başvurusu, başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar sürelerin işlemesini durdurur. Yine de 30 gün kuralıyla arabuluculuk takvimini birlikte planlamak gerekir; en güvenli kurgu, ihtarnameyi dönem bitiminden 2 ay önce gönderip arabuluculuk başvurusunu ihtarnameyle eş zamanlı veya hemen sonrasında yapmaktır. Resmi bilgiye Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı (adalet.gov.tr) sayfasından ulaşabilirsiniz.

Emsal Kira Tespiti: Mahkeme Rayici Nasıl Belirler?

Emsal kira tespiti, davanın kalbidir ve mahkeme bu tespiti keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapar. Mahkeme; inşaat, emlak ve hukukçu bilirkişilerden oluşan heyetle taşınmazda keşif yapar ve şu ölçütleri birlikte değerlendirir:

• Taşınmazın konumu, yüzölçümü, yaşı, kat ve cephe durumu, ısınma tipi ve donanımı,
• Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri (tarafların dosyaya sunduğu emsal sözleşmeler büyük önem taşır),
• Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli,
• TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim ve ekonomik koşullar,
• Kiralananın kullanım amacı (konut/işyeri) ve sözleşmedeki özel koşullar.

Taraflara pratik önerim: Dosyaya güçlü emsal sunan taraf, bilirkişi raporunu şekillendirir. Ev sahibiyseniz aynı binadaki veya sokaktaki güncel kira sözleşmelerini, ilan kayıtlarını ve site yönetiminden kira listelerini toplayın; kiracıysanız emsallerin taşınmazınızla bire bir karşılaştırılabilir olmadığını (kat, cephe, yaş, eşya durumu farklarını) rapora itiraz dilekçesinde somut olarak ortaya koyun. Rapora itiraz süresi içinde itiraz edilmez ve ek rapor istenmezse rapor hükme esas alınır.

Hakkaniyet İndirimi: Yüzde 10-20 Eski Kiracı İndirimi

Hakkaniyet indirimi kira tespitinin en az bilinen ama sonucu en çok etkileyen kuralıdır: Mahkeme, bilirkişinin belirlediği boş rayiç bedeli aynen hükme geçirmez; taşınmazda uzun süredir oturan ve sözleşmeye bağlılık gösteren eski kiracı lehine, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre yüzde 10 ila 20 arasında hakkaniyet indirimi uygular. Gerekçe şudur: Mevcut kiracı, taşınmazı boş kiralayacak yeni bir kiracıyla aynı konumda değildir; yıllardır kira ödeyen, taşınmazı özenle kullanan kiracının bu durumu bedele yansıtılmalıdır.

Somut örnek: Bilirkişi raporunda dairenin boş rayici 30.000 TL belirlendiyse, mahkeme yüzde 15 hakkaniyet indirimiyle kirayı 25.500 TL olarak tespit edebilir. İndirim oranı hakimin takdirindedir; kiracının kira ödeme düzeni, oturma süresi ve taşınmaza gösterdiği özen oranı etkiler. Ev sahibi yönünden bu kural, dava öncesi beklenti yönetimi için önemlidir: Talep edilen bedel, boş rayiç üzerinden değil indirimli rayiç öngörülerek belirlenmelidir; fahiş talep, kısmi kabul halinde yargılama giderlerinin ve karşı vekalet ücretinin aleyhe paylaştırılmasına yol açar.

Kira Farkının Geriye Dönük Toplu Tahsili

Kira tespit davasının en güçlü yönü, hükmün geriye etkili sonuç doğurmasıdır. Tespit davaları nitelik olarak inşai (yenilik doğurucu) hüküm içerir ve belirlenen bedel, 30 gün kuralına uyulmuşsa davanın açıldığı yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bunun pratik anlamı şudur: Dava 1-2 yıl sürse bile, mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira ile kiracının bu süre boyunca fiilen ödediği eski kira arasındaki fark, dönem başına kadar geriye dönük olarak birikir ve toplu şekilde kiracıdan istenebilir.

Somut örnek: 1 Eylül 2026’da başlayan dönem için usulüne uygun ihtar çekilip dava açıldı; karar Mart 2028’de kesinleşti ve kira 10.000 TL’den 25.000 TL’ye çıkarıldı. Kiracı, Eylül 2026’dan karar tarihine kadar geçen yaklaşık 18 ay boyunca aylık 15.000 TL eksik ödemiştir; ev sahibi 270.000 TL civarındaki birikmiş farkı talep edebilir. İki teknik uyarı: Birincisi, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz; fark alacağı ancak kararın kesinleşmesiyle muaccel olur ve bu tarihten itibaren faiz işletilerek icra takibine konu edilebilir. İkincisi, kiracı yönünden bu birikme ciddi bir risktir; davayı kaybetme ihtimali görülen dosyalarda farkın aylık olarak ayrılıp biriktirilmesi, karar kesinleştiğinde toplu ödeme şokunu ve temerrüt riskini önler.

Kira Uyarlama Davası ile Farkı

Kira uyarlama davası ile farkı en çok karıştırılan konudur: Kira tespit davası, 5 yılı dolan sözleşmelerde kirayı olağan piyasa rayicine çekmek için açılır; kira uyarlama davası (TBK m. 138) ise savaş, ekonomik kriz, pandemi, ani kur şoku gibi öngörülemeyen olağanüstü olayların sözleşme dengesini çökertmesi halinde, 5 yıl beklenmeksizin her zaman açılabilir. İkisi farklı ihtiyaçların, farklı şartlara bağlanmış araçlarıdır.

Seçim rehberi: 5 yılı dolmamış bir sözleşmede kiranın piyasadan koptuğunu düşünen ev sahibinin tespit davası açması sonuç vermez; koşulları varsa uyarlama düşünülmelidir. Ancak uyarlamanın eşiği yüksektir: Olayın öngörülemez ve olağanüstü olması, ifayı aşırı güçleştirmesi ve davacının kendi borcunu ihtirazi kayıtla ifa etmiş olması aranır. Olağan enflasyon, kural olarak öngörülemez sayılmaz; bu nedenle salt enflasyon gerekçeli uyarlama talepleri çoğunlukla reddedilirken, 5 yıl dolduğunda tespit davası kesin sonuç verir.

Dava Süreci: Mahkeme, Harç, Süre ve Kesinleşme

• Görevli mahkeme: Kira bedelinin tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Harç ve giderler: Dava nispi harca tabidir; harç, talep edilen kira farkının yıllık tutarı üzerinden hesaplanır. Keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansı yatırılır. Davayı kaybeden taraf yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretinden sorumlu olur; kısmi kabulde giderler orana göre paylaştırılır.
• Deliller: Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı, emsal kira sözleşmeleri, ilan kayıtları, keşif ve bilirkişi raporu.
• Süre: Kira tespit davaları; keşif ve bilirkişi aşamaları nedeniyle ortalama 1 ile 1,5 yıl, istinaf aşamasıyla birlikte 2 yılı aşkın sürebilir. Sürenin uzaması, 30 gün kuralına uyulmuşsa hak kaybına yol açmaz; fark dönem başından itibaren birikir. Dosyanızı turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden UYAP Vatandaş sistemiyle takip edebilirsiniz.
• Kesinleşme: Tespit hükmü kesinleşmeden icra edilemez; birikmiş kira farkı, kararın kesinleşmesinden sonra icra takibine konu edilir.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Aşağıdaki güncel Yargıtay kararlarında; kira bedelinin tespitinde emsal ve bilirkişi incelemesi, TBK m. 344 artış sınırı, kira uyarlaması, ecrimisil, eski kiracı indirimi ve tespit davasının açılma zamanı gibi konular ele alınmıştır. Her kararın altında konunun pratik sonucu avukatımızın kaleminden özetlenmiştir.

Kira Bedelinin Tespitinde Emsal ve Bilirkişi Raporu Nasıl Değerlendirilir?

Kira Sözleşmesinde TÜFE Üstü Artış Şartı Geçerli mi?

Kira Artış Oranı Sözleşmede Açıkça Belirlenmemişse Kira Nasıl Hesaplanır?

Uzun Süreli Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Değişen Ekonomik Şartlara Göre Uyarlanabilir mi?

49 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Uyarlanabilir mi?

Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kiraya 5 Yıl Boyunca Zam Yapılabilir mi?

Yabancı Para Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Geçerli Midir?

Yargıtay Kararına Göre Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Kiracı Kira Artışını Ödemeye Başlasa Bile Kira Tespit Davası Reddedilebilir mi?

Kira Bedeli Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi Nasıl Yapılmalı?

Kira Artış Oranına Uymayan Kiracı Temerrüde Düşer mi?

Kira Sözleşmesindeki Kullanım Sınırının Aşılması Ecrimisil Nedeni Sayılır mı?

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Kiracının Ödediği Bedel Esas Alınabilir mi?

Kira Bedeli Tespitinde Eski Kiracı İndirimi Nasıl Yapılır?

Kira Sözleşmesi Bitmeden Kira Bedeli Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Varsa Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?

Kira Tespit Davasında Kira Başlangıç Tarihi Nasıl İspatlanır?

Sıkça Sorulan Sorular

5 yılı dolan kiracıya ne kadar zam yapılır?

5 yıl dolduğunda TÜFE sınırı kalkar; mahkeme, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumuna göre boş rayici belirler ve bundan yüzde 10-20 hakkaniyet indirimi yaparak yeni kirayı tespit eder. Zam oranının yasal bir üst sınırı yoktur; ölçü, indirimli rayiç bedeldir.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni dönemden geçerli olması için ya davanın yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılması ya da bu süre içinde yazılı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. Sözleşmede artış maddesi varsa ihtarnameye gerek kalmadan dönem sonuna kadar açılan dava dönem başından etkili olur.

İhtarname gönderilmezse ne olur?

Dava yine görülür; ancak 30 gün kuralı sağlanmamışsa tespit edilen kira içinde bulunulan dönemi değil bir sonraki kira dönemini etkiler. Ev sahibi bu durumda bir kira yılını eski bedel üzerinden geçirmek zorunda kalır.

Kira tespit davasında birikmiş fark nasıl tahsil edilir?

30 gün kuralına uyulmuşsa mahkemenin belirlediği kira, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur; dava süresince ödenen eski kira ile yeni kira arasındaki fark birikir ve kararın kesinleşmesinden sonra toplu olarak, faiziyle birlikte icra yoluyla tahsil edilebilir.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin rayicin çok üzerinde kaldığını düşünen kiracı da bedelin indirilmesi için tespit davası açabilir; dava iki yönlü çalışır.

Kira tespit davası 5 yıldan önce açılabilir mi?

Açılabilir; ancak 5 yıl dolmadan mahkeme yalnızca TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim sınırı içinde belirleme yapabilir, rayice göre tespit yapamaz. Öngörülemeyen olağanüstü koşullar varsa 5 yıl beklenmeden kira uyarlama davası (TBK m. 138) gündeme gelir.

Kira tespit kararına rağmen kiracı yeni kirayı ödemezse ne olur?

Kesinleşen tespit kararıyla belirlenen kira, sözleşme kirası haline gelir; ödenmemesi halinde temerrüt hükümleri işler ve 30 günlük süreli ihtarla tahliye süreci başlatılabilir.Sürecin detayları ve hukuki adımlar için kira tahliye davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

İstanbul Avukat