İpotek Hakkı 2026: Kurulması, Türleri, Paraya Çevrilmesi ve İpoteğin Fekki Davası (TMK 881-897)

Bir müvekkilim, kredisini beş yıl önce kapattığı halde evini satmaya gittiğinde tapuda hâlâ banka ipoteği bulunduğunu gördü; banka şubesi kapanmış, fek yazısı hiç alınmamıştı. Bir başka müvekkilim ise satın aldığı evin tapusunda üçüncü kişinin ipoteği olduğunu satıştan sonra fark etti ve iki yıl sonra icra dairesinden satış ilanı aldı. İpotek hakkı, konut kredilerinden ticari teminatlara, aile içi borç güvencelerinden müteahhit alacaklarına kadar Türkiye’deki taşınmazların önemli bir kısmının tapusunda yer alır; ancak nasıl kurulduğu, neyi kapsadığı, taşınmaz satılınca ne olduğu ve nasıl kaldırıldığı çoğu zaman yanlış bilinir. Bu yazıda ipoteğin tanımını, türlerini, kanuni ipotekleri, kurulma sürecini, ipotekli taşınmazın satışını, paraya çevrilmesini, ipoteğin fekki davasını ve bir dilekçe örneğini avukat gözüyle anlatıyorum.

İpotek Nedir? Hukuki Niteliği ve Özellikleri (TMK 881)

İpotek, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağı güvence altına almak için kurulan taşınmaz rehnidir; ipoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (TMK m. 881). İpotekte alacak, kişisel borç ilişkisinde kalır ve kıymetli evrağa bağlanmaz; ipotek yalnızca bu alacağın fer’i niteliğinde güvencesidir. Bu nedenle alacak sona erince ipotek de sona erer, ancak tapudaki kaydın silinmesi için terkin gerekir.

• Fer’ilik: İpotek, güvence altına aldığı alacağa bağlıdır; alacak devredilirse ipotek de devralana geçer, alacak geçersizse ipotek de geçersizdir.
• Belirlilik: İpotek, belirli bir taşınmaz üzerinde ve Türk parasıyla belirlenmiş miktar için kurulur; yabancı para ipoteği yalnızca kredi kuruluşlarının döviz kredilerinde mümkündür (TMK m. 851/2).
• Kamuya açıklık: İpotek tapuya tescille doğar; herkes tapu kaydından ipoteği, alacaklıyı, miktarı ve dereceyi öğrenebilir.
• Üçüncü kişi maliki: Taşınmazını başkasının borcu için ipotek eden kişi kişisel olarak sorumlu değildir; yalnızca taşınmazla sorumludur ve borçluya rücu edebilir (TMK m. 887).

Kanun metnine mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Medeni Kanunu metninden ulaşabilirsiniz. Taşınmaz rehninin genel ilkeleri, dereceler sistemi ve rehnin kapsamı için taşınmazların rehni yazısına bakabilirsiniz.

İpotek Türleri: Ana Para İpoteği, Üst Sınır İpoteği ve Kanuni İpotekler

İpotek, güvence altına aldığı alacağın belirliliğine göre ikiye ayrılır: Ana para ipoteği, miktarı belirli bir alacak için kurulur ve tapuda ana para yazılır; alacaklı ana paraya ek olarak takip giderlerini, gecikme faizini ve üç yıllık muaccel faizi de taşınmazdan tahsil edebilir (TMK m. 875). Üst sınır (limit veya azami meblağ) ipoteği ise miktarı belirsiz veya değişken alacaklar (cari hesap, kredi limiti, kefalet) için kurulur; taşınmaz, ana para, faiz ve giderler dahil yalnızca tapuda yazılı limit kadar güvence oluşturur (TMK m. 851/1). Kaynağına göre ise sözleşmesel ipotek ile kanundan doğan ipotekler ayrılır.

Kanuni ipotekler (TMK m. 892-897)

• Satıcının ipoteği: Sattığı taşınmazın bedelini tamamen almamış satıcı, alacağı için tescil isteyebilir.
• Mirasçıların ipoteği: Paylaşmada bir mirasçıya düşen taşınmaz için diğer mirasçılara ödenecek bedel karşılığında.
• Yapı alacaklılarının ipoteği: Taşınmazda yapı yapan, malzeme veren yüklenici ve zanaatkarların alacağı için; işe başlamadan veya işi bitirdikten sonra 3 ay içinde tescil istenmelidir (TMK m. 893-895).
• Kat mülkiyetinde kanuni ipotek: Ortak giderleri ödemeyen kat maliki aleyhine yönetici veya diğer malikler, KMK m. 20 uyarınca ipotek tescili isteyebilir.
• Paydaşın gider alacağı ipoteği: Paylı mülkiyette payına düşenden fazla gider ödeyen paydaş, rücu alacağı için kanuni ipotek isteyebilir (TMK m. 694/3).

Satıcının, mirasçıların ve yapı alacaklılarının ipoteği, alacağın doğumundan itibaren 3 ay içinde tescil edilmelidir; süre hak düşürücüdür (TMK m. 893/2). Tescil için resmi senet gerekmez; alacağı gösteren belge ile tapuya başvurulur, malik itiraz ederse mahkemeden tescil kararı alınır.

Ana Para İpoteği ile Üst Sınır İpoteği Karşılaştırması

İpoteğin Kurulması: Resmi Senet, Tescil, Harç ve Bankaların Uygulaması

İpotek, tapu müdürlüğünde alacaklı (veya vekili) ile malik arasında resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m. 856); akit tablosunda alacaklı, borçlu, malik, ipotek miktarı, faiz oranı, derece ve sıra, süre ve varsa özel koşullar yer alır. Konut kredilerinde banka, ipotek resmi senedini standart matbu formla düzenletir ve krediyi ipotek tescilinden sonra kullandırır; kredi kapanınca fek yazısı verir.

1. Tapu randevusu: Malik veya vekili turkiye.gov.tr (e-Devlet) üzerinden e-randevu alır; alacaklı taraf da başvuruya katılır.
2. Belgeler: Kimlikler, tapu senedi, vekaletname, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, banka ipoteklerinde kredi sözleşmesi ve ipotek talep yazısı.
3. Harç ve ücret: İpotek bedeli üzerinden binde 4,55 tapu harcı (kural olarak borçludan) ve döner sermaye ücreti; konut finansmanı kredilerinde harç istisnası, bazı ticari kredilerde muafiyet uygulanır.
4. Resmi senet ve tescil: Tapu müdürü akit tablosunu düzenler, taraflar imzalar; ipotek, taşınmazın kütük sayfasına derece ve sıra ile tescil edilir ve alacaklıya ipotek belgesi verilir.
5. Süre ve şartlar: İpotek süreli veya süresiz kurulabilir; süreli ipotek sürenin sonunda kendiliğinden düşmez, terkin gerekir. “Fekki münhasıran alacaklıya ait” ifadesi, malikin tek başına terkin isteyemeyeceği anlamına gelir.

Vekaletle ipotek kurulacaksa vekaletnamede “ipotek tesis etme” yetkisi açıkça yazmalıdır; genel vekaletname yeterli değildir. Aile konutu üzerinde ipotek kurulması için diğer eşin açık rızası gerekir (TMK m. 194); rızasız ipotek diğer eş tarafından iptal ettirilebilir. Bkz. aile konutu nedir.

İpotekli Taşınmazın Satışı ve Devri (TMK 888)

Rehinli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez (TMK m. 888/1); yani ipotekli taşınmaz satılabilir, ipotek taşınmaz üzerinde devam eder ve satıcı borçlu olmaya devam eder. Yeni malik borcu üstlenmişse alacaklı, bir yıl içinde eski borçluyu bırakmadığını bildirmedikçe eski borçlu borçtan kurtulur (TMK m. 888/2). Uygulamada ipotekli konut satışı üç yolla yapılır: Satıcının krediyi kapatıp fek almasıyla, alıcının satış bedelinden borcu ödeyip fek almasıyla veya bankanın alıcıya kredi vererek “ipotek devri” ya da yeni ipotekle işlemin aynı gün tamamlanmasıyla.

• Alıcının riski: İpotekli taşınmazı alan kişi, borç ödenmezse taşınmazın satılması riskini üstlenir; satıştan önce tapu kaydı ve ipotek bakiyesi mutlaka sorgulanmalıdır.
• Bankaların uygulaması: Çoğu banka, ipotekli konutun satışını kredi kapanmadan onaylamaz; satış bedelinin bir kısmı bankaya ödenerek fek alınır ve aynı gün tapu devri yapılır.
• Haciz ve ipotek birlikteliği: Taşınmazda hem ipotek hem haciz varsa satış bedeli önce ipotekli alacaklıya, sonra haciz alacaklılarına ödenir.
• İpotekli taşınmazın kiraya verilmesi: Malik taşınmazı kiraya verebilir; ancak takip başladıktan sonra kira bedelleri rehin kapsamına girer (TMK m. 863).
• Miras yoluyla geçiş: İpotekli taşınmaz mirasçılara ipotekle yüklü olarak geçer; mirasçılar borçtan da sorumlu olur. Bkz. mirasın reddi hükümleri.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip (İİK 148-153)

Borç vadesinde ödenmezse alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır; ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa ilamlı takip yapılır ve borçluya icra emri gönderilir (İİK m. 149), aksi halde ilamsız takip yapılır ve ödeme emri gönderilir (İİK m. 149/b). İlamsız takipte borçlu ve varsa üçüncü kişi malik, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz üzerine alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını veya genel mahkemeden itirazın iptalini ister.

1. Takip talebi: Alacaklı, ipotek belgesi, kredi sözleşmesi ve hesap özetiyle icra dairesine başvurur; bankalar ayrıca hesap kat ihtarnamesi göndermiş olmalıdır.
2. İcra veya ödeme emri: Borçluya ve taşınmaz maliki üçüncü kişiyse ona; ayrıca tapuda kayıtlı diğer rehinli alacaklılara tebliğ edilir.
3. Kıymet takdiri: İcra dairesi bilirkişiyle taşınmazın değerini belirler; tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla itiraz edilebilir.
4. Satış: Satış ilanı yapılır; birinci artırmada kıymet takdirinin yüzde 50’si ve rüçhanlı alacaklar ile satış giderlerini karşılayan en yüksek teklife satılır; ikinci artırma aynı şartlarla yapılır.
5. İhalenin feshi ve bedelin dağıtımı: Usulsüzlük varsa ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde ihalenin feshi istenir (İİK m. 134); kesinleşen satış bedeli derece sırasına göre rehinli alacaklılara, ardından haciz alacaklılarına dağıtılır.

Borçlunun savunmaları: Borcun ödendiği, alacağın limiti aştığı, faizin fahiş hesaplandığı, kat ihtarının usulsüz olduğu ve kıymet takdirinin düşük yapıldığı. Menfi tespit ve istirdat davaları için menfi tespit davası, takibe itiraz için icra takibine itiraz yazılarına bakılabilir.

İpoteğin Fekki (Kaldırılması) ve İpoteğin Fekki Davası (TMK 883)

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteğin terkinine izin vermesini isteyebilir (TMK m. 883). Uygulamada alacaklı, “fek yazısı” (ipotek fek muvafakatnamesi) düzenler; banka ipoteklerinde bu yazı şube tarafından tapu müdürlüğüne gönderilir veya malike verilir ve malik tapuda terkin işlemi yaptırır. Alacaklı fek yazısı vermezse, ulaşılamıyorsa, ölmüş veya tasfiye olmuşsa malik, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde ipoteğin fekki davası açar; mahkeme, borcun ödendiğini veya alacağın sona erdiğini tespit ederek ipoteğin terkinine karar verir.

• Borcun ödenmesi: Banka kredilerinde kapatma dekontu ve borcu yoktur yazısı; kişiler arası ipoteklerde ödeme dekontu veya alacaklının ibrası.
• Alacaklıya ulaşılamaması: Alacaklı ölmüşse mirasçılarına, şirket tasfiye olmuşsa tasfiye memuruna veya son ortaklara karşı dava açılır; adres bilinmiyorsa ilanen tebligat yapılır.
• Zamanaşımı savunması: Rehinle güvence altına alınmış alacak zamanaşımına uğramaz (TBK m. 159); ancak alacaklının borcu talep etmediği çok eski ipoteklerde borcun ödendiği karinesi tanık ve belgelerle ispat edilebilir.
• Bedelin depo edilmesi: Alacağın miktarı çekişmeliyse malik, borç tutarını mahkeme veznesine depo ederek terkin isteyebilir (tevdi).
• Süreli ipotekte sürenin dolması: Süre dolsa bile ipotek kendiliğinden düşmez; alacağın sona erdiği ispatlanarak fek davası açılır.
• Harç: Fek davası maktu harca tabidir; tapuda terkin işlemi için düşük bir döner sermaye ücreti alınır, terkin harcı yoktur.

İpotek Hakkı ve İpoteğin Fekki Davası Avukat Muhammet Sarıkaya

Yargıtay Kararları ve Emsal İlkeler

İpoteğe ilişkin Yargıtay içtihadı, aile konutu üzerinde rızasız ipotek, üçüncü kişi malikin sorumluluğu ve ipoteğin fekki davasında ispat konularında yerleşiktir. Aşağıdaki ilkeler bu uygulamayı yansıtır; dosyanıza özgü karar metinleri künyeleriyle birlikte avukat tarafından sunulmaktadır.

İpoteğin Fekki (Kaldırılması) Dava Dilekçesi Örneği

Not: Bu taslak genel bilgilendirme amaçlıdır; olaya özgü vakıalar, delil listesi ve talep sonucu bir avukat tarafından dosyanıza göre uyarlanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İpotek nedir?

Mevcut veya doğması olası bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde tapuya tescille kurulan taşınmaz rehnidir (TMK m. 881). Borç ödenmezse alacaklı, icra yoluyla taşınmazı sattırarak bedelden öncelikle alacağını alır; taşınmaz borçluya veya üçüncü kişiye ait olabilir.

İpotek nasıl kurulur?

Alacaklı ve malik tapu müdürlüğünde resmi senet (akit tablosu) düzenleyip ipoteği tapu kütüğüne tescil ettirir. Kimlik, tapu senedi, DASK poliçesi ve banka ipoteklerinde kredi belgeleri gerekir; ipotek bedeli üzerinden binde 4,55 harç ödenir, konut kredilerinde istisna vardır.

Üst sınır ipoteği ile ana para ipoteği arasındaki fark nedir?

Ana para ipoteğinde tapuda yazılan ana paraya ek olarak faiz ve takip giderleri de taşınmazdan alınır; üst sınır ipoteğinde ise faiz ve giderler dahil her şey tapudaki limitle sınırlıdır, limit aşılamaz. Bankalar genellikle üst sınır ipoteği kurar.

İpotekli ev satılabilir mi?

Evet. İpotekli taşınmaz satılabilir; ipotek taşınmaz üzerinde devam eder ve satıcı borçlu kalır (TMK m. 888). Uygulamada satış bedelinden borç kapatılıp fek alınarak veya alıcının kredisiyle aynı gün yeni ipotek kurularak işlem tamamlanır.

Borç ödenmezse ipotekli taşınmaz ne olur?

Alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatır; kıymet takdiri yapılır ve taşınmaz açık artırmayla satılır. Bedel önce ipotek derecesine göre alacaklılara ödenir. Taşınmazın doğrudan alacaklıya geçmesi kararlaştırılamaz (TMK m. 873).

İpotek nasıl kaldırılır (fek)?

Borç ödenince alacaklıdan fek yazısı alınıp tapuda terkin yaptırılır (TMK m. 883). Alacaklı fek vermezse, ölmüşse veya şirket tasfiye olmuşsa malik, asliye hukuk mahkemesinde ipoteğin fekki davası açar; ödeme belgeleriyle borcun sona erdiği ispatlanır.

Eşimin haberi olmadan evi ipotek ettirebilir miyim?

Aile konutu üzerinde ipotek için diğer eşin açık rızası gerekir (TMK m. 194). Rızasız kurulan ipotek diğer eşin açacağı davayla iptal edilir; tapuda aile konutu şerhi olmasa bile banka araştırma yükümlülüğü altındadır.

İstanbul Avukat